Droit de préemption urbain – #agent immobilier – faute dans l’exercice du mandat – droit aux honoraires


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L’arrêt du 14 décembre 2017 présenté ce jour traite du droit de préemption urbain et est intéressant en deux points.

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En l’espèce, un délégataire du droit de préemption urbain, a exercé ce droit et a, faute d’accord, saisi le juge de l’expropriation du département des Pyrénées-Atlantiques en fixation du prix d’acquisition. Devant les juridictions, sont contestés le fondement des honoraires de l’agent immobilier missionné par le vendeur ainsi que le prix évalué du dit bien.

Ainsi, nous verrons d’une part, le rôle attribué au juge de l’expropriation en matière de paiement des honoraires de l’agence immobilière et d’autre part, les précisions apportées par le juge quant à la méthode d’évaluation des biens expropriés ou encore préemptés.

1/ La compétence du juge de l’expropriation en matière d’#honoraires d’agence (anciennement #commission d’agence) :

Cet arrêt vient rappeler que le juge saisi par la personne publique faute d’accord obtenu auprès du vendeur sur le prix de vente n’a vis-à-vis des #honoraires d’agence qu’un seul rôle à jouer. Son rôle étant de déterminer au regard de la promesse telle que conclu avec l’acquéreur évincé celui qui doit prendre en charge lesdits #honoraires d’agence.

Son rôle ne saurait être celui de juger du bien fondé ou non de ces honoraires, alors-même que l’agent immobilier aurait commis une faute dans l’exercice de son mandat. 

Le juge de l’expropriation n’est pas compétent pour juger du droit ou non aux honoraires de l’agent immobilier. Peu importe que ce dernier ai commis une faute dans l’exercice de son mandat.

2/ La méthode d’évaluation des biens préemptés : précisions apportées par les juges de cassation

La seconde information utile de cet arrêt est celle selon laquelle, l’évaluation des biens soumis à préemption ou expropriation peut effectivement être réalisée selon la méthode dite de comparaison.

Méthode qui, selon la Cour de cassation,  doit tenir compte des règles d’urbanisme applicables sur les parcelles prises en comparaison (application des articles L213-4 du Code de l’urbanisme et L322-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique).

En l’espèce, le bien vendu était en zone UAd et souffrait donc d’une servitude d’urbanisme quant à la hauteur des constructions autorisées.

Selon la Cour de cassatuion, les juges du fonds devaient justifier que cette circonstance avait bien été prise en considération pour l’évaluation du dit bien. Chose dont la cour d’appel de Pau n’avait pas apporté la preuve (Cour d’appel de Pau – 12 mai 2016 – n° 15/02662). 

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