La protection de l’indivision face à la vente d’une quote-part indivise

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La réponse se trouve dans le Code civil à l’article 815-14 qui offre une porte de sortie à l’indivisaire désireux de se délier de ses obligations vis-à-vis du bien indivis et de ses co-indivisaires.

Dans une telle hypothèse l’indivisaire ayant trouvé un acquéreur pour ses droits indivis a l’obligation d’offrir cette acquisition en priorité à ses co-indivisaires. Cette offre se fera sous la forme d’un acte extra judiciaire. C’est cette procédure qui gênait deux députés qui y voyaient l‘inconvénient de ralentir le processus de vente et d’alourdir les coûts de l’acte de vente.

Le ministre de la Justice interrogé à deux reprises, ne l’entend pas ainsi dans sa réponse et relève que le mécanisme de sortie d’indivision tel qu’imaginé dans le Code civil répond aux exigences relatives à la validité de la purge de ce droit de préemption en permettant de faire primer l’intérêt commun de l’indivision« puisqu’il fait courir un délai d’un mois dans lequel chaque co-indivisaire peut faire connaître son intention d’exercer son droit de préemption. ».Réponse ministérielle du 7 juin et 14 juin 2016.

La solution qui tendrait à purger ce droit de préemption au moment de la signature de l’acte serait forcément un mécanisme hasardeux et la sécurité juridique de l’acte pourrait être remise en cause jusqu’à la dernière minute. En effet, l’article 815-14 permet ainsi au notaire en charge de passer l’acte de vente de fixer une date de signature en fonction du délai de préemption offert aux indivisaires et d’être sûr au moment de passer l’acte de l’efficacité de celui-ci.

En revanche, il est tout à fait possible de passer l’acte avant la fin de ce délai de purge dès lors que les indivisaires une fois leur droit ouvert participent à l’acte de vente ou encore lorsque dans un courrier séparé font part de leur renonciation au notaire. Ce qui compte, ici, c’est bien le fait de purger valablement ce droit de préemption dans l’intérêt commun de l’indivision.

Tout ceci m’amène à faire un point sur l’indivision et ce fameux droit de préemption :

• Sur la nature-même du droit de préemption

L’indivisaire qui a purgé un tel droit de préemption est-il tenu de poursuivre son opération immobilière? Non, la cour de cassation dans un arrêt du 5 juin 1984 a retenu que l’article 815-14 ne prévoit pas que cette notification soit une offre de vente. En conséquence et en présence de l’intention d’acquérir la quote-part indivise faisant l’objet de cette notification, l’indivisaire vendeur peut tout à fait retirer son offre.

• Sur l’exclusion des indivisions forcées du champ d’application de l’article 815-14 :

Ce droit de préemption ne joue pas lorsqu’il s’agit d’une indivision forcée comme celle relative à un chemin d’accès commun (l’accessoire suit le principal – Cass. 1ère civ. 12 février 1985).