Une servitude de passage peut-elle être conclue sous seing privé?


imagesLa servitude est par principe un droit réel qui suppose la présence de deux fonds distincts : le fonds dominant à qui elle bénéficie et le fonds servant, fonds sur lequel elle s’exerce.

Sans rentrer dans le détail des différentes servitudes que l’on peut rencontrer qu’elles soient privées ou publiques, il est important de faire le point sur la manière dont on les constitue.

La forme de la servitude a toute son importance quant à sa portée. Peut-on réellement parler de servitude lorsqu’elle sous seing ? N’est-ce pas simplement une charge personnelle ?

1 – Oui, une servitude peut être passée sous seing privé :

La Cour de cassation est venue rappeler récemment effectivement une servitude de passage peut être créée entre les parties par acte sous seing privé (Cass. 3ème civ. 14 juin 2018, n° 17-20095). Dans cette affaire des voisins ont procédé au bornage des limites de propriétés des terrains et créé entre les deux fonds une servitude conventionnelle de passage, visible sur le plan annexé à ce procès-verbal. Jusque là pas de problème, pour la Cour de cassation rejete la décision d’appel qui avait retenu que le bornage et l’accord sous seing privé n’avaient pas pu créer une telle servitude.

Pour la Cour de cassation, la création d’une servitude conventionnelle ne doit pas se traduire nécessairement par la rédaction d’un acte authentique. La servitude existe et est bien opposable entre les parties.

2- Le problème des servitudes sous seing privé :

Certes, on peut constituer des servitudes sans notaire mais, les effets de celles-ci seront amoindris.

En effet, si la validité des servitudes ne tient pas à leur formalisme, se pose la question de leur nature et de leur opposabilité quand elles sont sous seing-privé.

Si les parties entendent, donner un caractère réel à ces servitudes (accessoires des biens immobiliers concernés), le fait de les passer par acte sous seing privé leur fait perdre ce caractère.

Ainsi, si les biens sont cédés et surtout le bien qui a pour assiette le fonds dominant, il n’est pas certain que la servitude perdure et suive le bien entre les mains des acquéreurs successifs.

Tel n’est pas le cas, lorsqu’elle est passée devant notaire et publiée aux services de publicité foncière. Dans cette hypothèse, la servitude est de manière certaine transmise avec le bien sauf faute du conseil.

L’authenticité de la servitude emporte son opposabilité aux tiers.

Voir une seconde actu sur les servitudes :

Existence d’une servitude de passage – division de propriété – création d’une ZAC  –  travaux en sous-sol  – aggravation de la charge -indemnisation (oui)

Dans cet arrêt une parcelle importante a fait l’objet de division et a donné naissance à une servitude de passage conventionnelle.  Le propriétaire d’une parcelle voisine issue de la même division y projette un projet d’aménagement d’une ZAC et demande la reconnaissance de la même servitude avec possiblité de faire passer des canalisations en sous-sol de l’assiette.  Les juges d’appel reconnaissent effectivement le bénéfice de cette servitude, la parcelle étant issue de la même division.  Cependant, l’exercice de la servitude ne correspondant pas à ce qui était prévue dans l’acte constitutif, la Cour de cassation statue au visa des articles 1134 (ancien) et 702 du Code civil pour casser et annuler partiellement l’arrêt d’appel.  Les juges de cassation relèvent en effet, que l’utilisation du sous-sol dépasse les droits conférés par la servitude et que la création de la ZAC non prévue à l’acte constitutif emporte une aggravation de la charge pouvant donner lieu à indemnisation des propriétaires des deux autres fonds.

Cass. 3e civ., 14 juin 2018, n° 17-20.280, FS+P+B+I

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