Cet arrêt du 10 mars 2016 est à lire en parallèle avec l’arrêt du 7 avril 2016 commenté la semaine dernière. En effet, dans ces deux arrêts la Cour de cassation était appelée à se prononcer sur le sort des contrats conclus alors que la lettre de l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation n’était pas strictement respectée.

Dans l’arrêt du 7 avril 2016 la Cour avait retenu que le fait de signer un acte authentique sans soulever une irrégularité de notification du délai de rétractation au moment de l’avant-contrat, rendait parfaite la conclusion de la vente immobilière.

Dans l’arrêt qui nous intéresse ce jour, la solution est différente en raison de l’action menée par les acquéreurs.

En l’espèce des époux avaient signés un compromis de vente par l’intermédiaire d’une agence immobilière. L’agent avait donc procédé à l’envoi en recommandé de deux lettres au sens du L 271-1 du CCH afin de faire partir le délai de rétractation des futurs acquéreurs, une lettre par époux.

Jusque là tout était parfait sauf qu’au moment de la réception de ces courriers seul le mari avait apposé sa signature sur les accusés réception. Rien ne prouvait qu’il avait reçu mandat de son épouse pour recevoir ce courrier. C’est là le point faible de cette affaire, puisque pour se dégager de leur obligation, les époux ont mis en avant l’irrégularité de la notification pour demander l’annulation du compromis de vente immobilière et le remboursement de la clause pénale versée aux vendeurs.

Les juges de cassation ainsi que du fond, ont accédés à la première demande des époux retenant que le délai de rétractation n’avait pas été régulièrement purgé mais ont rejetés la demande de remboursement de la clause pénale au motif que la mission de l’agent immobilier « ne s’étendait pas à la vérification des signatures des accusés de réception ».

Points à retenir à la lecture de ces deux arrêts  :

• l’agent immobilier n’a pas à vérifier que chacun des destinataires a bien signé son propre courrier
• l’article L271-1 du CCH est une règle d’ordre public, mais de de protection qui ne bénéficie qu’aux seuls acquéreurs jusqu’à la vente immobilière, passé ce délai la signature de la vente purge l’irrégularité de notification SRU
  

  
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