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La régularisation des charges est toujours un point délicat en matière de bail. Quelles sont les charges imputables au locataire? Quel est le délai pour contester une régularisation de charge ?
Ces questions sont très souvent abordées lors des questions des stagiaires au moment d’aborder la partie litige du bail d’habitation.
En réalité, le bailleur ne peut pas récupérer toutes les dépenses engagées pour le bien loué mais seulement celles arrêtés par une liste prévue par le Décret n°87-713 du 26 août 1987 .
Quelles sont les charges récupérables en matière de location ?
Ces charges correspondent à certaines catégories de dépenses prises en charge par le bailleur. Pour pouvoir être récupérables, ces dépenses doivent avoir pour caractéristique de se présenter comme une contrepartie de services rendus liés à la chose louée, de dépenses d’entretien courant et de menues réparations relatives aux parties communes, et de certaines impositions liées à des services au locataire.
Le texte distingue 8 poste de dépenses pouvant être mis à la charge du locataire. Le bailleur doit justifier ces dépenses au moyen de justificatifs remis au locataire.
Le paiement se fera généralement par provision, c’est-à-dire par avance du locataire. Le bailleur devra par la suite apporter les justificatifs et procéder si il y a lieu à une régularisation de celles-ci annuellement. A la suite de celle-ci, le bailleur peut demander un complément de charges ou encore si il s’avère qu’il existe un trop-perçu le reverser au locataire.
Quid du délai de recours du locataire en cas de trop-perçu?
L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR, prévoit que » Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. »
En conséquence, les bailleurs mal intentionnés avaient pris l’habitude de transmettre tardivement les régularisations de charges aux locataires pensant que l’action se prescrivait à compter du paiement de celles-ci et cela pendant 3 années.
Grosse erreur, ce texte doit être compris comme tel : le locataire qui souhaite contester une régularisation de charge peut le faire durant trois ans à compter de la demande de régularisation des charges émanant du bailleur.
Ce qu’il faut retenir en tant qu’agent immobilier : Le locataire peut demander un remboursement de charges indûment payées par provision à compter de la régularisation. Tant que le bailleur ou son gestionnaire immobilier ne l’a pas effectuée, le délai de prescription ne court pas !
Cette règle a été affirmée par la Cour de cassation dans un arrêt rendu en matière de location HLM transposable aux baux d’habitation du secteur privé. La Cour dans cet arrêt a cassé l’arrêt d’appel ainsi « Attendu que, pour déclarer prescrites les demandes des locataires relatives aux charges payées antérieurement au 3 novembre 2007, l’arrêt retient que le point de départ de la prescription est la date de paiement des provisions indues et non la date de régularisation des charges ;
Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; » ( Cass. 3ème civ. du 9 novembre 2017, n° 16-22445).
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