Le pacte de préférence offre à son bénéficiaire le droit d’acquérir un bien en priorité par un acheteur potentiel. Ce contrat est passé sous seing privé en général et s’impose aux parties signataires tant qu’il n’est pas dénoncé. La réforme du droit des contrats de 2016 est venue renforcer ses effets ainsi, « Le tiers peut demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai qu’il fixe et qui doit être raisonnable, l’existence d’un pacte de préférence et s’il entend s’en prévaloir.
L’écrit mentionne qu’à défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire du pacte ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ou la nullité du contrat. » (article 1123 du Code civil)
Ainsi, le tiers bénéficie d’une action interrogatoire. Aussi, « Lorsqu’un contrat est conclu avec un tiers en violation d’un pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi. Lorsque le tiers connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu. »
On voit dans la rédaction de cet article la reprise pure et simple des solutions jurisprudentielles établies, le régime ainsi définit révèle deux sanctions possibles à l’égard du tiers : la responsabilité délictuelle du tiers et la nullité de l’acte de vente frauduleux ou la substitution du bénéficiaire au tiers acquéreur .
Aussi, si le promettant conclut un acte de transfert en méconnaissance du pacte, le bénéficiaire pourra lui réclamer des dommages-intérêts.
Dans le cadre d’une affaire portée devant les juges, la Cour de cassation a rendu un arrêt le 6 décembre 2018 dans lequel elle retient que » le pacte de préférence implique l’obligation, pour le promettant, de donner préférence au bénéficiaire lorsqu’il décide de vendre le bien, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; ».
La Cour pose les règles du jeu en retenant que le promettant doit avant la signature de tout contrat offrir l’acquisition au bénéficiaire. En conséquence, le fait d’avoir signé une promesse unilatérale de vente avant d’avoir purgé le pacte de préférence contrevient aux règles du pacte de préférence. Le bénéficiaire est donc en droit de demander réparation de son préjudice.
NDLR : Il convient donc à l’agent immobilier en charge d’une vente d’un bien grevé par un pacte de préférence d’attendre que ce droit soit efficacement purgé pour pouvoir passer une promesse sur ce dernier. Pour aller plus loin lire l’article sur Immo-formation.fr
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Article 1123 Code civil :Le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter.
Lorsqu’un contrat est conclu avec un tiers en violation d’un pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi. Lorsque le tiers connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu.
Le tiers peut demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai qu’il fixe et qui doit être raisonnable, l’existence d’un pacte de préférence et s’il entend s’en prévaloir.
L’écrit mentionne qu’à défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire du pacte ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ou la nullité du contrat.
NOTA :Conformément à l’article 9 de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, modifié par l’article 16 de la loi n° 2018-287 du 20 avril 2018, les présentes dispositions entreront en vigueur le 1er octobre 2016. Les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public.
Toutefois, les dispositions des troisième et quatrième alinéas du présent article sont applicables dès l’entrée en vigueur de ladite ordonnance.
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