[Copropriété] Un sas reliant plusieurs bâtiments n’empêche pas la création d’un syndicat secondaire

Une copropriété composée de plusieurs bâtiments indépendants : peut donner lieu à la naissance de syndicats secondaires. Peu importe que certains équipements desservent plusieurs de ces bâtiments comme une chaufferie commune ou encore un parking. La présence de sas reliant plusieurs bâtiments ne leur fait pas perdre leur indépendance matérielle!

En l’espèce, il s’agissait d’une copropriété composée de 7 immeubles et d’un garage en
sous-sol, dénommé bâtiment garage, accessible par deux rampes véhicules et desservi
par un passage piéton pour chacun des bâtiments n° 4, 5 et 6. Certains copropriétaires n’ayant pas voté la création de ce syndicat secondaire ont donc demandé l’annulation de l’Assemblée Générale ayant voté la création d’un syndicat secondaire pour les bâtiments 1,2,5,6 et 7.

Dans une telle hypothèse, il convient de rappeler au syndic en charge des intérêts des copropriétaires (administration, gestion et représentation) qu’il lui revient de bien maîtriser les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 afin d’apporter un conseil avisé à sa clientèle.

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Chose que la Cour de Cassation rappelle dans son arrêt du 12 juillet 2018 en ces termes « Mais attendu qu’ayant énoncé à bon droit qu’aux termes de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, la constitution d’un syndicat secondaire implique la présence de plusieurs bâtiments compris comme des constructions matériellement distinctes et indépendantes les unes des autres pour permettre une gestion particulière sans qu’il en résulte de difficulté pour l’ensemble de la copropriété même si ces constructions sont desservies par des équipements ou des aménagements communs et retenu que des sas relient le garage aux bâtiments n° 4, 5 et 6, que le bâtiment n° 4 soit accessible par ce garage aux occupants des bâtiments n° 5 et 6 et que des locaux techniques du garage desservent la copropriété n’impliquaient pas que ces bâtiments perdissent leur caractère distinct, indépendant et permettant une gestion autonome, la cour d’appel a pu en déduire que l’immeuble comportait plusieurs bâtiments permettant la constitution d’un syndicat secondaire ;

Pour aller plus loin lire l’article sur les règles constitutives d’un syndicat secondaire en copropriété.

Jurisprudence ancienne sur la création d’un syndicat secondaire (cass. 3ème civ. 20 mai 20069) prévue au règlement de copropriété « Mais attendu que l’arrêt retient à bon droit que, même s’ils ont été institués par une clause du règlement de copropriété ultérieurement réputée non écrite, les syndicats secondaires n’en ont pas moins acquis dès leur constitution et jusqu’à la décision ordonnant leur suppression, une personnalité juridique opposable aux tiers ; »

Référence article 27 loi du 10 juillet 1965
« Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l’article 25, la constitution entre eux d’un syndicat, dit secondaire.

Ce syndicat a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l’accord de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l’article 24.

Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s’il en existe un. »