Vente d’un bien indivis – DIA- mandat apparent – nullité ou inopposabilité ?


Attention : arrêt rendu pour des faits passe sous l’ancien régime du droit de préemption urbain (DPU) anté ALUR.

Dans le cadre du règlement d’une succession, un notaire a transmis une DIA aux services instructeurs d’une commune. La commune a notifié sa décision de préemption au mandataire savoir le notaire.

Dans une telle hypothèse le code de l’urbanisme laissait aux parties un délais de 3 mois  pour conclure la vente et 6 mois pour payer le prix . Dès réception de la décision de préemption dans les formes édictées par le code la commune était en droit d’imposer la passation de l’acte authentique de vente, la vente étant parfaite dès la rencontre des volontés au sens de l’article 1583 du Code civil.

Telle était la situation en l’espèce, une indivisaire contestait la validité de la préemption au motif  que le notaire ne justifiait pas avoir reçu un mandat émanant de la communauté d’indivisaires.  En conséquence, pour cette indivisaire l’offre transmise par DIA n’était pas valable et la commune n’avait pu valablement préempter. Or la commune a dans cette espèce, bénéficié de la croyance légitime que le notaire avait reçu mandat de tous pour formuler l’offre (jeu de la théorie du mandat apparent).

La cour d’appel a accueilli cette demande en retenant que la vente d’un bien indivis sans accord unanime était nulle en application de l’article 1599 du Code civil qui juge nulle la vente du bien d’autrui. La Cour de cassation quant a elle donne raison a la commune notamment au visa de l’article 815-3 du Code civil en rappelant qu’une telle vente est valable entre l’acquéreur et ses vendeurs mais n’est qu’inopposable à l’indivisaire qui n’a pas donné son accord. La haute juridiction retient que la « cession d’un bien indivis, sans le consentement de tous les indivisaires, n’est pas nulle, mais seulement inopposable à ceux qui n’y ont pas consenti, et son efficacité subordonnée au résultat du partage, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; ».

Cette solution vient donc rappeler les règles qui entourent la vente d’un bien indivis en validant celle-ci alors même que tous les indivisaires n’y ont pas consenti, laissant au partage le soin de régler les conséquences de cette vente vis-à-vis de l’indivisaire qui n’y a pas consenti.

C’est certes une décision sévère pour les droits des indivisaires mais elles’inscrit dans la droite lignée de ce qui avait déjà été rendu en la matière à plusieurs reprises (Cass. 1ère civ. 15 juin 1994 et cass 1ère civ 22 janvier 2009 n° 07-20625). Alors même qu’en principe l’unanimité des consentements est nécessaire à une telle vente.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 3 février 2016, 14-26.060, Inédit

Cette solution est intégrée à la formation concernant la gestion des risques contentieux en matière de vente immobilière.

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