Vente en l’état futur d’achèvement – défiscalisation – EHPAD – agrément nécessaire non obtenu – résolution possible de l’acte


Cass. 3e civ., 20 mai 2015, n°  14-11.475

Une SCI a vendu en VEFA un immeuble, les acquéreurs souhaitaient pouvoir défiscaliser leur acquisition en l’exploitant en une résidence pour personnes âgées (EHPAD). Ils consentent à cet effet un bail à une société d’exploitation. L’agrément nécessaire pour cette activité est refusé par le conseil général. Les acquéreurs assignent les vendeurs et professionnels du droit en résolution de la vente pour non-conformité du bien à leurs attentes et en paiement de dommages-intérêts.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence rejette leurs demandes. Cet arrêt est partiellement cassé par la Cour de cassation qui au visa des articles 1604 (sur l’obligation de délivrance ) et 1832 du Code civil retient la responsabilité du notaire notamment qui devait apporter un consentement éclairer sur l’exigence de cet agrément au regard du projet d’EHPAD qui était mentionné dans l’acte.

Dans cet arrêt la Cour met en avant une exigence particulièrement consumériste, en attendant des professionnels un rôle exemplaire dans le cadre de leur mission. Les professionnels de l’immobilier que sont le promoteur et le notaire se voient sanctionnés pour ne pas avoir été vigilants dans leur rôle de conseil.

Vendeur et notaire doivent donc faire preuve d’attention particulière dans le cadre d’acquisition dans un but de défiscalisation en délivrant toutes informations utiles au bon déroulement du projet de l’acquéreur sous peine de voir leur responsabilité engagée.

La Cour de cassation ayant rendu un arrêt de renvoi cela reste une affaire à suivre.

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