Le bailleur – l’agent immobilier – le locataire – le #dépôtdegarantie


Temps de lecture : 4minpixabay_stevepb

1- Le bailleur doit-il justifier les retenues appliquées sur le dépôt de garantie?

Oui, en effet.

Le bailleur doit rembourser le montant du #depotdegarantie « déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées« .

Ainsi, le bailleur pourra retenir sur le montant du dépôt de garantie les sommes correspondantes. Comme les juges l’ont rappelé le 9 juin 2016, il revient au #locataire d’apporter la preuve que les dégradations constatées par le bailleur ou l’#agentimmobilier ne lui sont pas reprochables et qu’en conséquences les retenues injustifiées.

FOCUS sur la #copropriété – location – dépôt de garantie : quand les lieux loués font partie d’un immeuble en copropriété (souvent le cas), la procédure nécessite le respect d’un certain formalisme, que le gestionnaire immobilier ou agent immobilier doit connaître.
Dans une telle hypothèse, il faudra faire un arrêté des comptes provisoire entre les parties. Dans l’attente d’un arrêté définitif des comptes de la copropriété, le bailleur est ainsi en droit de conserver une provision d’un montant maximal correspondant à 20% du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’Assemblée générale annuelle.
Le bailleur devra revenir vers le locataire pour faire un arrêté des comptes définitif dans le mois suivant ladite assemblée et procéder au remboursement en tenant compte des charges et réparations imputables au locataire.

2- Quelles sont les frais qui peuvent être mis à la charge du locataire lors de son départ ?

Le bailleur ne pourra pas mettre à la charge de son locataire toutes les réparations nécessaires à une nouvelle mise en location.

En effet, le locataire doit pouvoir justifier avoir utilisé et entretenu le bien en « bon père de famille » (je me permets d’utiliser ce terme car beaucoup plus parlant que le nouveau terme « raisonnablement »). Ainsi, seules les réparations locatives visées par  le décret du 26 août 1987 sont à la charge du locataire et les menues réparations d’entretien. Il n’est ainsi redevable que des dégradations fautives.

C’est ce que confirme l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 selon lequel le locataire doit  « prendre à sa charge l‘entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté (ndlr : voir un précédent article sur l’état des lieux ainsi qu’un exemple de grille de vétusté), malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.  » ; »

Les réparations locatives qui incombent au locataire peuvent être classées en 6 catégories détaillées sur http://www.service-public.fr.

3- Cas pratique : le locataire doit-il rembourser les #travauxdepeinture suite à son départ?

La Cour de cassation est venue récemment rappeler qu’une peinture jaunie constatée par le bailleur ou l’agent ne justifie pas une retenue sur le dépôt de garantie si ce jaunissement n’est pas dû à un usage anormal du locataire. En conséquence, la remise à l’état neuf de la peinture du logement ne peut être récupérée sur le dépôt de garantie Cass. 3ème civ. 21 décembre 2017 .

Ce n’est pas la première fois que la Cour de cassation statue en ce sens, il s’agit ici juste de faire une juste application des textes et cela depuis 1972 « Selon une jurisprudence constante, la réfection des peintures doit être prise en charge par le bailleur si celle-ci est rendue nécessaire par la vétusté : « que le juge du fond relève que les réparations réclamées concernent uniquement la réfection des peintures (…) ; qu’il a souverainement estimé que les dégâts constatés provenaient d’un usage normal et légitime de la chose louée et qu’il a pu en déduire que le preneur n’était pas tenu de faire de tels travaux »(Cass. 3ème civ., 7 mars 1972, n° 70-14409). – extrait http://www.unpi.org/index.php?action=fiche_question_reponse&id=473  »

4- Quel est le délai pour rendre un dépôt de garantie ?

En tout état de cause depuis la loi ALUR, le bailleur dispose d’un délai d’1 mois ou de 2 mois pour restituer le dépôt de garantie. A défaut, le montant du dépôt sera majoré de 10% du loyer mensuel HC/mois de retard.

Cette règle de la majoration du dépôt de garantie est entrée en vigueur immédiatement et s’applique comme l’a indiqué la Cour de cassation (17 novembre 2016) aux baux d’habitation signés et conclus avant l’entrée en vigueur des lois ALUR et MACRON .

5- Si le bien est vendu qui est redevable du dépôt de garantie ?

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 règle cette situation depuis sa modification en 2009.  Ainsi, « En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation. » En conséquence, si le dépôt de garantie est conservé par l’ancien bailleur, il faudra signifier cette convention au locataire en place.

Toutes ces règles sont abordées dans notre formation sur le bail d’habitation

Pour toute information appelez le 07-68-32-27-67 ou remplissez le formulaire ci-dessous :

 

créditphoto : stevepb/pixabay

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