Le débat concernant le délai d’action du syndicat des copropriétaires en matière de construction non autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires est toujours difficile à appréhender.
Le contentieux de la copropriété est complexe puisque d’une part le syndicat dispose d’un délai de 10 ans pour agir contre un copropriétaire contrevenant aux règles du règlement de copropriété et d’autre part d’un délai de 30 ans pour les actions dites réelles. Ces délai d’action diffère selon que le syndicat entend contester en justice une violation du règlement de copropriété (travaux irréguliers) qui est une action personnelle ou une appropriation des parties communes qui est donc une action réelle.
La difficulté qui s’élève dans une telle hypothèse est de savoir quelle sera la voie que choisira le le syndicat.
Prenons l’exemple d’un propriétaire qui vend son lot dans lequel il a effectué des travaux entraînant une appropriation des parties communes de l’immeuble (exemple percement d’une trémie, réunion de lot, fermeture d’un couloir commun).
En tant que conseil, il est impossible d’affirmer à un client acquéreur que les travaux qui ont été exécutés par le propriétaire-vendeur ne feront pas l’objet d’une action du syndicat passé le délai de 10 ans. Il faut donc être prudent et ne pas se dire que le délai de 10 ans pour agir contre le copropriétaire qui a méconnu le RCP suffit à purger l’affaire de tous recours du syndicat.
L’arrêt du 14 avril est un bon exemple qui qualifie d’appropriation des parties communes le fait d’avoir élever des constructions et augmenté la surface habitable sur une terrasse à jouissance privative. Cette qualification permet donc au syndicat d’agir pendant un délai de 30 ans en démolition et restitution des parties communes. Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 avril 2016, 13-24.969, Inédit
Savoirs partagés en droit immobilier 