Depuis le 1er juillet 2015, les syndics professionnels ou bénévoles sont dans l’obligation de recourir à un contrat type de syndic en vertu d’un décret n° 2015-342.
Ce texte dans un souci de transparence et d’encadrement des rapports entre les copropriétaires et leur représentant a imposé les conditions essentielles du contrat. Ce texte outre le principe d’une rémunération forfaitaire a imposé aux parties de se conformer à un contrat type et d’en respecter les principes. C’est ce contrat qui a fait l’objet de plusieurs recours menés par Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie (CLCV) , la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), de l’Union des syndicats de l’immobilier (UNIS) et le Syndicat national des professionnels immobiliers (SNPI) devant le Conseil d’Etat récemment.
Les contestations soulevées critiquaient notamment les dispositions de l’article 9 du décret 2015-342 relatif aux frais et honoraires imputables liés à une des missions confiée et facturée par le syndic.
Ainsi, il ressort de l’arrêt du Conseil d’Etat que ces frais ne seraient plus uniquement imputables au seul copropriétaire concerné par la mission pour laquelle le syndic a demandé une rémunération mais également au syndicat des copropriétaires. En conséquence, il semble que les frais seront partagés avec tous les copropriétaires membres du syndicat ce qui créé une solidarité de dette envers le syndic si le copropriétaire tenu de ces frais se trouvait in fine insolvable « . Ces dispositions, en conséquence, ne sauraient être regardées comme ayant pour objet de laisser à la charge du syndic ces frais et honoraires si ce copropriétaire est définitivement insolvable« .
Est également invalidé, le fait d’imputer au seul copropriétaire concerné les frais engagés pour réaliser le certificat de l’article 20 II lors d’une mutation (certificat permettant d’interroger le syndic pour connaître la situation du vendeur vis-à-vis de sa situation financière envers la copropriété). Le Conseil d’Etat relève et admet que le pouvoir réglementaire ne pouvait pas créer une telle charge spéciale sauf à violer l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de la copropriété « proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ». En conséquence, l’établissement du certificat de l’article 20 II serait donc une charge de copropriété au même titre que les autres .
CE 5 octobre 2016, N°390465 et 390491
Il faut donc, retenir de cet arrêt ces quelques coups de canif dans le dispositif imposé par la loi ALUR et attendre les prochaines réactions des professionnels.
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