Deux décrets sont parus cet été en application de la loi ALUR pour déterminer les modalités des diagnostics relatifs aux installations de gaz et électricité en matière de baux d’habitation. Ces diagnostics sont exigés lorsque ces installations ont été réalisées depuis plus de quinze ans ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de quinze ans. Cet état de l’installation intérieure de gaz ou électricité est réalisé dans les parties privatives des locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur ainsi que dans leurs dépendances.
Rien de nouveau pour les praticiens mais pour les bailleurs oui! En effet, on connaît depuis de nombreuses années les modalités des diagnostics fournis lors de la vente de bien immobilier.
En réalité, il s’agit de reprendre les mêmes dispositions et de les appliquer à la location de biens à usage d’habitation.
I) Le décret n° 2016-1104 du 11 août 2016 relatif à l’état de l’installation intérieure de gaz dans les logements en location entre en vigueur dès le 1er juillet 2017 pour tous les contrats relatifs à un bien situés dans un immeuble collectif et dont la date de délivrance du permis de construire (PC) est antérieur au 1er janvier 1975. Il sera également obligatoirement annexé dès le 1er janvier 2018 pour les autres logements.
Pour les modalités, le texte renvoi simplement aux articles R 134-7 et R. 134-8 du code de la construction et de l’habitation (CCH) relatifs à la vente du logement. La question de la certification des diagnostiqueurs relève quant à elle toujours de l’article L271-6 du CCH. La durée de validité du diagnostic est fixée à 6 ans.
Le texte allège cette obligation dans deux situations :
- dès lors que le propriétaire est en possession d’un état de l’installation au sens du L134-6 du CCH de moins de 6 ans. Cela évoque la situation où le bien immobilier a fait dans les 6 ans l’objet d’une vente pour laquelle un tel état avait été fourni,
- lorsqu’un état a été réalisé avant le 14 août 2016, « dans le respect des conditions des articles 2 et 3, par un organisme d’inspection accrédité pour la réalisation de diagnostics des installations intérieures de gaz par le COFRAC ou par un autre organisme, signataire de l’accord européen multilatéral pris dans le cadre de la coordination européenne des organismes d’accréditation (EA), cet état tient lieu d’état de l’installation intérieure de gaz prévu à l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, s’il a été réalisé depuis moins de six ans à la date à laquelle ce document doit être produit. »
II) Le décret n° 2016-1105 du 11 août 2016 relatif à l‘état de l’installation intérieure d’électricité dans les logements en location :
Comme pour le précédent texte il s’agit d’appliquer les mêmes règles qu’en matière de diagnostics fournis lors de la vente de bien immobilier à savoir, les articles R.* 134-10 à R.* 134-12 du CCH imposés par l’article L136-7. Le diagnostiqueur devra également être titulaire d’une certification au sens du L271-6 du CCH.
Sa durée de validité est également de 6 ans, les règles d’entrée en vigueur sont les mêmes que précédemment.
Le texte 2016-1105 prévoit également une dérogation à cette obligation dans les mêmes termes que pour l’état relatif à l’installation intérieure de gaz ainsi que « Lorsqu’une installation intérieure d’électricité a fait l’objet d’une attestation de conformité relative à la mise en conformité ou à la mise en sécurité de l’installation électrique, visée par un organisme agréé par le ministre chargé de l’énergie en application du décret n° 72-1120 du 14 décembre 1972, cette attestation, ou, à défaut, lorsque l’attestation ne peut être présentée, la déclaration de l’organisme agréé indiquant qu’il a bien visé une attestation, tient lieu d’état de l’installation électrique intérieure prévu par l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, si l’attestation a été établie depuis moins de six ans à la date à laquelle ce document doit être produit. »
Tout savoir en quelques lignes :
- L’objet : un bien immobilier loué à un preneur à titre de résidence principale
- L’examen porte sur le logement et ses dépendances
- Les modalités d’exécution de ces diagnostics sont le mêmes qu’en matière de vente
- Le diagnostiqueur devra être certifié comme pour les diagnostics vente
- La durée de validité est de 6 ans
- Obligation pour tout nouveau contrat de location signé soit à compter du 1er juillet 2017 soit à compter du 1er janvier 2018
- Des exemptions existent
J’attire votre attention sur l‘importance de fournir ces diagnostics en tant que gestionnaires immobiliers ou propriétaires-bailleurs car leur absence justifie que le locataire puisse en cas d’installation défectueuse mettre en oeuvre une action en garantie des vices-cachés.
Aussi veillez à ce que le diagnostiqueur exécute sa mission dans les règles de l’art, rappelez-vous que la mise en cause du diagnostiqueur est belle et bien admise par les tribunaux.
Pour plus de précisions sur ces sujets n’hésitez pas à commander une formation sur les baux.
Savoirs partagés en droit immobilier 