Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 avril 2016, 15-12.545, Publié au bulletin

Dans cette affaire la Cour de cassation affirme bien la validité des clauses du règlement de copropriété qui impose la solidarité entre le nu-propriétaire et l’usufruitier pour les charges de copropriété. Aussi elle retient que la clause du règlement est opposable aux copropriétaires ayant acquis en démembrement alors même que ces derniers n’ont pas notifié cette situation au syndic. La clause et ses effets sont donc de droit ce qui va très loin puisque met à mal les conventions de démembrement.

Cette solution n’est pas nouvelle en ce que la Cour l’avait déjà exprimé, certes un peu moins clairement, dans un arrêt du 30 novembre 2004, n°03-11201.

En principe, les démembrements de propriété prévoient une ventilation des charges entre l’usufruitier (celui qui peut jouir du bien et en tirer les fruits) et le nu-propriétaire sur la base de l’article 605 du Code civil entre grosses réparation et entretien du bien. Dans une telle hypothèse le syndic doit donc en principe procéder à un appel des charges ventilé en fonction de la nature des travaux en question.

En revanche, admettre  comme en l’espèce, que le règlement de copropriété puisse ainsi imposer cette solidarité, a donc pour conséquence que même si le contrat de démembrement prévoit une ventilation des charges entre ces copropriétaires, celle-ci n’est pas opposable à la copropriété.

En conséquence, les copropriétaires d’un bien démembré devront s’arranger entre eux pour récupérer les charges indûment payées au titre de la convention de démembrement.

Ce point est particulièrement important pour les syndic de copropriété et fait l’objet d’une présentation lors d’une journée de formation consacré à la copropriété