Agent immobilier – préemption de la commune – détournement de procédure – préjudice indemnisable (oui)


Un propriétaire ayant donné mandat à une agence, conclu une promesse unilatérale de vente au profit d’un couple, la commission d’agence étant à la charge des acquéreurs.

La commune a qui a été notifié une déclaration d’intention d’aliéner a exercé son droit de préemption en transmettant une contre-proposition d’achat comprenant la commission d’achat prévue à la promesse de vente. Le vendeur n’a pas entendu donner suite à cette contre-offre en vertu de l’article R213-10 c) du Code de l’urbanisme.

Quelques mois plus tard le propriétaire ayant trouvé un nouvel acquéreur, sans passer par son agent, adresse une nouvelle DIA, la commune renonce à exercer son droit de préemption.

L’agent immobilier intente une action indemnitaire contre la commune au motif que sans sa première préemption, la première vente aurait eu lieu et qu’il aurait du toucher sa commission. Par un arrêt du 30 avril 2014, la cour administrative d’appel de Versailles a annulé le jugement du 24 janvier 2013 rejetant sa demande indemnitaire et fait droit à cette demande. La commune conteste cette décision et se pourvoi en cassation.

Le Conseil d’Etat saisi par la Commune d’Aubervilliers confirme l’arrêt de la cour administrative d’appel en considérant qu’aux vues des pièces du dossier que la première préemption était illégale et engageait la responsabilité de la commune en ce qu’elle constituait un détournement de procédure. Les juges ayant relevé une communauté d’intérêt économique entre le second acquéreur et la commune.

En conséquence, la commune se doit d’indemniser l’agent immobilier de son entier préjudice à savoir la somme de 121.992 €, montant de la commission prévue en 2010.

Cet arrêt n’est pas sans rappeler l’importance du choix à opérer concernant le mandat signé avec le vendeur. En effet, si dans cette affaire le mandat avait été exclusif et que sa durée n’avait pas expiré l’agent immobilier aurait perçu directement des mains du nouvel acquéreur sa commission. Pour rappel, l’article 6 de la loi Hoguet prévoit que « lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d’Etat. ».

C’est pourquoi je rappelle lors des formations en droit immobilier destinées au agents immobiliers règles de signatures des mandats, celles de l’affichage des honoraires et surtout l’interdiction d’introduire des clause d’indétermination du débiteur de cette commission.

Conseil d’État, 1ère / 6ème SSR, 10 février 2016, 382293, Inédit au recueil Lebon

 

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