En matière de garantie pour les  VEFA dites secteur protégé toute l’histoire part de cet article du Code de la construction et de l’habitation« Art. L. 261-10-1. ― Avant la conclusion d’un contrat prévu à l’article L. 261-10, le vendeur souscrit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement. »

L’ordonnance n°2013-890 du 3 octobre 2013 a donc interdit la souscription de garantie financière d’achèvement de forme intrinsèque pour les VEFA relevant du secteur protégé, interdiction applicable pour tout permis de construire déposé à compter du 1er janvier 2015.

Cette mesure avait pour objectif d’offrir aux acquéreur personnes physiques de biens à usage d’habitation ou mixte une sécurité dans leur opération d’accession à la propriété. En effet, certains constructeurs avec la complicité d’autres professionnels avaient détourné les fonds reçus et mis la clef sous la porte sans finir les constructions promises. Il fallait donc imaginer un système encore plus protecteur que celui existant à l’époque.

Avec cette modification des textes les acquéreurs devenaient certains en cas de défaillance de leur vendeur d’obtenir soit l’achèvement de la construction par la mise en oeuvre d’une garantie financière d’achèvement (GFA) donnée par un établissement bancaire soit le remboursement des sommes versées grâce à la garantie de remboursement dont ils bénéficient.

Cependant le mécanisme de garantie offert par les textes n’était pas complet puisque la partie réglementaire du Code de la construction et de l’habitation n’avait pas été modifiée. Une période de floue c’était donc installée depuis le 1er janvier 2015 sur la nature et sur les tiers habilités à fournir de telles garanties. La loi Macron était venue compléter le dispositif en modifiant l’article L261-10-1 pour remédier à cette erreur en précisant dans un alinéa 2 qu’  » Un décret en Conseil d’Etat détermine les conditions d’application du présent article, notamment la nature de la garantie financière d’achèvement ou de remboursement. »

C’est ainsi que le décret 2016-359 du 25 mars 2016 est venu préciser que lorsque le promoteur ne choisit pas d’offrir une garantie financière de remboursement à ses acquéreurs qu’il doit fournir une GFA extrinsèque nécessitant l’intervention d’un tiers qui peut être « une banque, d’un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, d’une entreprise d’assurance agréée à cet effet ou d’une société de caution mutuelle constituée conformément aux dispositions de la loi modifiée du 13 mars 1917, ayant pour objet l’organisation du crédit au petit et moyen commerce, à la petite et moyenne industrie ».

Le décret marque ainsi la fin d’une période d’incertitude pour les professionnels intervenant dans le cadre de ces contrats et chose importante abroge les dispositions relatives aux garanties financières d’achèvement de nature intrinsèque (garantie qui résultait de l’existence de conditions propres à l’opération).

Aussi, le décret prévoit à compter du 1er juillet 2016 la remise d’une attestation en trois exemplaires par la personne devant constaté l’achèvement au vendeur d’immeuble à construire selon un modèle à venir (R261-24 modifié). Cette attestation sera remise par le vendeur au notaire de la VEFA et à l’établissement garant de l’achèvement.

Le décret est entré en vigueur le 28 mars 2016, sauf pour la disposition relative à l’attestation dont l’entrée en vigueur est repoussée au 1er juillet 2016.

Pour aller plus loin n’hésitez pas à vous former à la VEFA.

Lire le Rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013 relative à la garantie financière en cas de vente en l’état futur d’achèvement pour connaître l’esprit dans lequel celle-ci a été prise puis ratifiée par la loi ALUR.