Le CCH prévoit que toute promesse de vente de plus de 18 mois signée par une personne physique emporte l’obligation que celle-ci soit passée par acte authentique. Outre la protection du L271 et s. du Code de la construction et de l’habitation, le législateur a voulu en créant une obligation de forme à l’acte entérinant l’échange de consentement protéger l’acquéreur des danger de contrats de longues durée en matière immobilière.
Dans un arrêt Cass. 3e civ. 18 février 2015 n° 14-14.416 la Cour est venu sanctionner par la nullité le fait d’avoir signé un tel contrat sous la forme d’un seing privé en violation de la loi. La Cour de cassation pour retenir la nullité de l’acte interprète l’article L290-1 en l’appliquant à une promesse synallagmatique alors que tout pouvait laisser penser que seule la promesse unilatérale était visée au regard des disposition du L290-2.
Toute promesse de vente ayant pour objet la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d’une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n’est pas constatée par un acte authentique, lorsqu’elle est consentie par une personne physique.
La promesse unilatérale de vente mentionnée à l’article L. 290-1 prévoit, à peine de nullité, une indemnité d’immobilisation d’un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l’objet d’un versement ou d’une caution déposés entre les mains du notaire.
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