L’agent immobilier est souvent le premier professionnel à pénétrer dans un bien avant sa mise en vente. Si son rôle n’est évidemment pas de réaliser une expertise technique, il lui appartient néanmoins d’identifier certains signaux d’alerte susceptibles d’avoir une incidence sur la valeur du bien, la sécurité des occupants ou encore le consentement de l’acquéreur.

Dans un contexte où le devoir de conseil des professionnels de l’immobilier est de plus en plus scruté par les tribunaux, la connaissance des principaux risques structurels constitue un véritable atout pour sécuriser les transactions.

Voici cinq points de vigilance qui méritent une attention particulière lors de la visite d’un bien immobilier.

1. Les travaux d’agrandissement ou de transformation

Véranda, extension, aménagement de combles, fermeture d’une terrasse ou création d’une pièce supplémentaire sont autant de travaux susceptibles d’avoir modifié l’équilibre initial de la construction.

Au-delà des questions d’urbanisme, ces transformations peuvent avoir des conséquences structurelles importantes lorsqu’elles n’ont pas été correctement étudiées ou réalisées.

La présence d’une extension récente doit donc conduire le professionnel à s’interroger sur l’existence des autorisations administratives nécessaires ainsi que sur les conditions techniques de réalisation des travaux.

Point de vigilance

Comparer la configuration actuelle du bien avec les documents administratifs disponibles et inviter les parties à vérifier la conformité des travaux réalisés.

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2. La qualité apparente de la structure porteuse

Le béton est souvent perçu comme un matériau universel et indestructible. Pourtant, sa qualité dépend directement de sa composition, de sa mise en œuvre et de son adaptation aux contraintes du bâtiment.

Des reprises de bétonnage, des épaufrures, des traces de corrosion des armatures ou certaines déformations peuvent révéler des désordres plus profonds nécessitant l’avis d’un spécialiste.

L’ancienneté du bâtiment ne constitue pas à elle seule un critère de qualité : une construction récente peut présenter davantage de défauts qu’un immeuble ancien correctement entretenu.

Point de vigilance

Rester attentif aux désordres visibles affectant les éléments porteurs et recommander une expertise lorsque des anomalies apparaissent.

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3. Les fondations et les mouvements du terrain

Les fondations assurent la stabilité de l’ensemble de l’ouvrage. Lorsque le terrain présente une portance insuffisante ou des phénomènes de retrait-gonflement des argiles, des mouvements peuvent apparaître et fragiliser progressivement la construction.

Ces désordres se manifestent souvent par des fissurations, des déformations ou des défauts d’ouverture des portes et fenêtres.

Les épisodes climatiques récents ont d’ailleurs fortement accentué les phénomènes de sécheresse et les risques liés aux mouvements de terrain.

Point de vigilance

Interroger le vendeur sur l’existence d’éventuelles déclarations de sinistres, expertises d’assurance ou travaux de reprise réalisés sur le bâtiment.

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4. Les fissures : un symptôme à ne jamais banaliser

Toutes les fissures ne présentent pas le même niveau de gravité. Certaines relèvent du simple vieillissement des matériaux tandis que d’autres traduisent des désordres structurels plus importants.

L’emplacement, l’orientation, l’ouverture et l’évolution de la fissure constituent autant d’indices permettant d’apprécier la situation.

Les angles de fenêtres, les encadrements de portes, les jonctions entre matériaux différents ou encore les murs de façade constituent des zones particulièrement sensibles.

Point de vigilance

Éviter toute minimisation du phénomène et conseiller systématiquement un avis technique en cas de doute.

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5. La ventilation et la gestion de l’humidité

Les désordres liés à l’humidité figurent parmi les causes les plus fréquentes de dégradation du bâti.

Une ventilation insuffisante peut entraîner l’apparition de moisissures, la dégradation des revêtements, l’altération des performances énergétiques et, à terme, des atteintes plus importantes à la structure.

La présence d’une VMC fonctionnelle, d’entrées d’air adaptées et l’absence de traces d’humidité constituent des éléments à vérifier lors de toute visite.

Point de vigilance

Porter une attention particulière aux pièces humides, aux combles, aux sous-sols ainsi qu’aux éventuelles traces de condensation ou de moisissures.

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À retenir

L’agent immobilier n’a pas vocation à se substituer à un architecte, un bureau d’études ou un expert bâtiment. En revanche, il doit être en mesure d’identifier certains signaux faibles susceptibles d’affecter la qualité du bien ou la sécurité de la transaction.

Une vigilance accrue sur les travaux réalisés, les fissures, les mouvements de terrain, la qualité apparente de la structure ou encore la ventilation du logement permet de mieux informer les acquéreurs et de renforcer le devoir de conseil du professionnel.

Dans un marché où les contentieux liés aux vices cachés et aux désordres constructifs demeurent nombreux, savoir repérer ces points d’attention constitue une véritable valeur ajoutée pour les professionnels de l’immobilier.

Dans un contexte de multiplication des sinistres liés au retrait-gonflement des argiles, aux épisodes climatiques extrêmes et au vieillissement du parc immobilier, ces compétences deviennent indispensables pour protéger vos clients… et votre responsabilité professionnelle.

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