La vente d’immeuble à construire est un contrat qui répond à un régime particulier soumis aux exigences de deux législations : le code civil et le code de la construction et de l’habitation.
- Article 1601-1 du Code civil « La vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.
Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement. »
Dans l’arrêt en question, il était notamment question d’une absence de constatation d’achèvement du bien et de ses conséquences en matière d’obligation des parties, notamment en termes de paiement intégral du prix.
En l’espèce, une SCI a vendu des villas en VEFA à différents acquéreurs. Les biens ont été livrés mais le solde du prix conservé par les acquéreurs en raison de réserves formulées lors de la livraison de ces dernières. Réserves qui ont pu être levées quelques mois après la prise de possession.
Postérieurement, le solde du prix n’ayant toujours pas été versé, la SCI réclame ce dernier. Les acquéreurs s’y opposent arguant qu’aucun constat contradictoire d’achèvement au sens du R262-1 du CCH n’avait été établit à l’époque, constat prévu au contrat.
C’est ainsi, qu’ils ont sollicité « la désignation, par le juge, de la personne qualifiée mentionnée à l’article R. 261-2 du code de la construction et de l’habitation aux fins de dire si les immeubles étaient achevés au sens de l’article R. 261-1 du même code ; »
Le juge ordonne donc sa nomination, et l’homme de l’art conclu à un inachèvement des ouvrages, décision lourde de conséquences pour la SCI ! Le vendeur d’immeuble à construire s’oppose à cet avis. La cour d’appel n’entend pas statuer sur la conformité de cet avis pour se positionner en raison de l’existence d’une clause contractuelle qui laissait à l’homme de l’art le soin d’apprécier souverainement la question de l’appréciation de l’achèvement.
La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt d’appel au visa de l’article 4 du Code civil (responsabilité des juges) et relève que les juges du fond étaient compétents pour , statuer sur la conformité ou non de l’avis donné par la personne désignée par le juge en se référant simplement aux critères posés par l’article R 261-1 du Code de la construction et de l’habitation. Peu importe que les parties aient prévues au contrat que cette constatation devait être effectuée par une personne qualifiée.
« En matière de vente en l’état futur d’achèvement, la clause prévoyant le recours à l’avis d’une personne qualifiée, à défaut d’accord des parties sur l’achèvement, ne fait pas obstacle à ce que le juge vérifie la conformité de cet avis aux critères d’achèvement définis par l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation. » 3e Civ. – 30 novembre 2017. CASSATION PARTIELLE – N° 16-19.073
Voir également : article sur le modèle d’attestation d’achèvement
Texte de référence R 261-1 du CCH :
« L’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L. 261-2 du présent code, et de l’article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. »
Savoirs partagés en droit immobilier 