Dans le cadre de la prise de locaux commerciaux, le preneur à bail peut souhaiter avant de s’engager pour une durée classique de 9 ans tester le marché et l’économie de son projet d’entreprise commerciale.
En conséquence, il est très souvent fait recours à ce qu’on appelle un « bail dérogatoire » (ndlr: à ne pas confondre avec la convention d’occupation précaire).
Le bail dérogatoire permet de se soustraire au statut des baux commerciaux pour une durée ne pouvant excéder 3 ans depuis la loi du 18 juin 2014 dite « Loi Pinel » article L 145-5 du Code de commerce.
Concernant, cette pratique, une question s’est en revanche posée devant les juges récemment et appelle notre attention. On sait que le preneur resté en place à l’expiration du bail dérogatoire, bénéficie d’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.
Cependant, est-ce que le preneur resté en possession des lieux doit ou non être immatriculé au RCS pour prétendre au bénéfice d’un tel bail ?
La Cour de cassation dans cet arrêt important du 25 octobre 2018, rappelle que le fait de laisser un preneur en place à l’expiration d’un bail dérogatoire opère une novation juridique immédiate et de plein droit du contrat liant les parties. Peu importe que le preneur soit ou non une entreprise immatriculée au RCS.
Gestionnaire de baux commerciaux, il vous revient donc, de bien veiller au suivi des baux et de leurs échéances afin de ne pas voir un simple bail dérogatoire se transformer en bail commercial. Une telle situation ayant plusieurs conséquences pour votre mandant, notamment celle de devoir verser, dans certaines hypothèses, une indemnité d’éviction au preneur.
NDLR : Notons toutefois que le texte laisse penser qu’il est possible de signer plusieurs baux dérogatoires entre les mêmes parties dès lors que le preneur transforme son fonds selon l’alinéa 1er de ce même article.
L145-5 du Code de commerce :
« Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.
Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local. (…) »
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