Il est en principe, interdit à tout agent immobilier de réclamer paiement d’une quelconque somme d’argent au titre de ses honoraires (anciennement commission) avant la signature d’un acte définitif à savoir la vente devant notaire (acte authentique).
Tel est le principe qui se dégage de la lecture de l’article 6-I de la loi Hoguet « Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. »
L’acte écrit qui est visé par ce texte a toujours été entendu comme étant l’acte authentique qui lie les parties et entraîne le transfert irrémédiable des droits de propriété attachés au bien en question.
Or, un arrêt surprenant rendu le 10 octobre 2018 prend le contre-pieds de cette lecture et retient que la #PSV ou #compromis peut donner valablement lieu au paiement d’honoraires ou encore au paiement d’une indemnisation au profit de l’agent immobilier.
La Cour retient donc « Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait retenu que la signature de la promesse synallagmatique de vente constituait un accord définitif sur la chose et sur le prix, et que M. et Mme X… ne pouvaient, sans commettre une faute, refuser de la réitérer, faisant ainsi ressortir que l’opération avait été effectivement conclue, de sorte que ce refus ne pouvait avoir pour effet de priver l’intermédiaire de son droit à rémunération ou à indemnisation, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; »
Est-ce étonnant?
Non, pas forcément car nous savons que la promesse de vente vaut vente selon le code civil » La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. »
Rappelons que la PSV se définit comme le contrat par lequel le propriétaire d’un bien (vendeur) s’engage à le vendre à une autre personne (acquéreur), à un prix et des conditions déterminés. Réciproquement, les parties s’engagent à conclure dès sa signature une vente sous réserve de la réalisation de certaines conditions suspensives.
C’est pour cela que la promesse synallagmatique s’apparente à une vente sous condition suspensive.
Les effets de la vente sont suspendus jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente.
La réalisation des conditions suspensives emporte la perfection de la vente envisagée.
Les parties envisagent, ici, de réaliser l’opération de vente en deux étapes distinctes :
- la promesse sous conditions
- et la vente (réitération de la promesse).
En effet, une fois l’ensemble des conditions suspensives réalisées, la vente est parfaite entre les parties. Leur engagement ne peut en principe pas être frappé de caducité une fois le délai de la promesse expiré. La vente est formée dès la conclusion des promesses (Cass. com. 18 juillet 1989).
ndlr : rappelons nous également que la vente est un acte dit « solo consensu » et ne nécessite en principe aucun autre acte positif des parties que celui d’être d’accord sur la chose et le prix pour être valable juridiquement.
Pour aller plus loin, inscrivez-vous à notre formation vente immobilière
Savoirs partagés en droit immobilier 