Le syndicat aurait dû prendre l’initiative des travaux !


Comme je le rappelle souvent lors de mes formations sur la copropriété : la copropriété est placée sous la responsabilité de trois acteurs qui connaissent différentes missions.

crédit photo : JogiKenoby/pixabay

Qui sont les acteurs de la copropriété ?

  • le premier acteur est bien entendu le syndicat des copropriétaires qui existe dès lors que la propriété d’un immeuble est divisée entre deux ou plusieurs propriétaires (à ne pas confondre avec l’indivision)
  • le second acteur est le Conseil Syndical, qui est le représentant du premier
  • le troisième et dernier, c’est bien entendu le syndic de copropriété (professionnel ou non)

Quelles sont les missions du syndicat, du conseil syndical et du syndic ?

  • le syndicat a pour mission d’élire un conseil syndical et en principe sa mission s’arrête là puisqu’il délègue une mission de contrôle à ce conseil syndical, cependant il répond des dommages qu’il pourrait causer aux copropriétaires
  • quant au conseil syndical si il en existe un, il lui reviendra de contrôler et d’accompagner le syndic dans ses missions
  • enfin, le syndic professionnel, la plupart du temps, a pour mission de représenter le syndicat et d’administrer la copropriété grâce au mandat qui lui est confié

Que se passe-t-il si l’un ou plusieurs de ces acteurs manquent à leurs obligations ?

La réponse, est bien entendu une mise en cause de leur responsabilité de manière individuelle voir solidaire. Il revient aux juges de décider si l’un ou plusieurs de ces acteurs peut être tenu responsable de faits dommageables pour la copropriété.

C’est ainsi que les juges ont pu décider dans une récente affaire, concernant des travaux sur un immeuble en copropriété, du partage de responsabilité entre le syndic qui n’avait pas mené sa mission avec toutes les diligences d’usage et le syndicat qui ne pouvait s’exonérer puisque conscient de la nécessité de faire de tels travaux curatifs.

En effet, dans cette affaire l’immeuble souffrait d’un problème de conception, fait que le syndicat ne pouvait ignorer.  Il lui revenait donc, de décider seul des travaux à réaliser. Notons, que le mandat donné au syndic n’empêche en rien l’action du syndicat qui garde la main sur la copropriété (art. 8 du décret du 17 mars 1967) !

C’est ainsi, qu’alors qu’aucun travaux n’avait été commandités pour procéder aux réparations nécessitées par l’effondrement d’un plancher, les juges ont pu légalement partager la responsabilité entre le syndicat (être doté de la personnalité morale) et le syndic.

A noter, que le Conseil Syndical qui veille à la bonne administration de la copropriété par le syndic, n’a quant à lui pas la personnalité morale.

Référence : Cass. 3ème civ. 21 décembre 2017

Textes de référence à connaître :

Article 14 loi du 10 juillet 1965 : responsabilité du syndicat des copropriétaires
« La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.
Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Article 8 décret du 17 mars 1967 : initiative de al convocation à une assemblée générale
« La convocation de l’assemblée est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l’assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s’il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Dans les mêmes cas, s’il n’existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n’ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l’assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l’article 50 du présent décret.
Lorsque l’assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic. »

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