Montage immobilier – opération de #défiscalisation – exclusion du caractère frauduleux – risques supportés par les acquéreurs (oui)


crédit phto : shellen-sergeyeva/against blue sky

Un groupement avait en charge la commercialisation en « l’état » de locaux à usage industriel désaffectés inscrits, en partie, à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques.

Cette vente par lots devait cependant s’inscrire dans
le cadre d’une opération de réhabilitation et de transformation des dits lots en résidences locatives présentée comme éligible aux dispositifs de défiscalisation « loi Malraux » et « loi de Robien ».

Dans ce montage,  il était prévu que le commercialisateur accompagnerait les acquéreurs personnes physiques dans le choix de la société en charge des travaux de rénovation selon des marchés à forfait conclus avec quatre associations syndicales libres (ASL), auxquelles les acquéreurs avaient délégué la maîtrise d’ouvrage, avec l’assistance d’une société X.

Seules ombres au tableau pour les acquéreurs, le programme de travaux tel que définit a dû subir des modifications (problème de parking enterré) et apparition de retards de livraison.

Les acquéreurs soulèvent le problème d’une erreur de qualification sur le contrat qu’ils avaient signé lors de la vente. La frontière entre la vente d’immeuble classique et la vente en l’état futur était mince en l’espèce…

En effet, par une méthode artificielle (mais valable juridiquement) le vendeur n’était-il pas arrivé à dissocier la vente de l’immeuble du contrat de travaux pour échapper à la réglementation du secteur protégé? Ainsi, les acquéreurs ne pouvaient bénéficier des garanties prévues aux articles L261-10 du CCH et suivants telle la garantie financière d’achèvement.

Le vendeur qui n’a pas gardé la maîtrise de l’ouvrage ni prévu de paiement échelonné dans une telle hypothèse est-il vraiment dégagé de toute responsabilité en cas de retard dans la construction et de modification du programme à édifier ?

Telle était la question posée aux juges de cassation le 14 septembre dernier (Cass. 3ème civ. 14 septembre 2017, n°15-19753, ECLI:FR:CCASS:2017:C300894). Les acquéreurs soutenant principalement que cette opération immobilière dissimulait une vente d’immeuble à construire ont demandé la nullité de leur acte de vente et subsidiairement, une indemnisation des préjudices nés des retards de délivrance ou du défaut de conformité des lots.

Les juges de cassation comme ceux d’appel ont tranché la question au regard de la finalité de l’opération d’acquisition en retenant que « les parties s’étaient accordées en connaissance de cause pour que les acquéreurs bénéficient d’avantages fiscaux et
qu’il ne pouvait être reproché au vendeur d’avoir participé à un montage artificiel ou frauduleux ».

Les risques de l’opération sont donc portés par les seuls acquéreurs en raison du but poursuivi par les acquéreurs. Cette démarche d’investissement défiscalisé supposant par elle-même que ces derniers supportent le coût et la maîtrise d’ouvrage de ces travaux.

Pour aller plus loin : « contrat de VIR et réduction Malraux »
 » Par ailleurs, pour l’application de la réduction d’impôt sur le revenu accordée au titre des dépenses supportées par les contribuables en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti situé dans des secteurs sauvegardés et assimilés (dispositif « Malraux ») et conformément aux dispositions du II de l’article 199 tervicies du code général des impôts, il est expressément prévu que le montant des travaux, devant être réalisés par le vendeur dans le cadre d’un contrat de VIR et effectivement payés par l’acquéreur selon l’échéancier prévu au contrat, puisse ouvrir droit, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, à la réduction d’impôt « Malraux ». »

Réflexe textuel en matière de VEFA :

Article L261-10-1 « Avant la conclusion d’un contrat prévu à l’article L. 261-10, le vendeur souscrit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement.
Un décret en Conseil d’Etat détermine les conditions d’application du présent article, notamment la nature de la garantie financière d’achèvement ou de remboursement. »

 

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