Le locataire peut selon les termes de la loi du 6 juillet 1989 donner congé à son bailleur en respectant un préavis de trois mois sauf en invoquant l’un des cas exceptionnels prévus par la loi. Dans une telle hypothèse le locataire peut en motivant son congé par la preuve de ce juste motif donner congé avec un préavis réduit à un mois.
La loi ne précisant pas la définition d’une perte d’emploi au sens du texte (article 15-1), les gestionnaires immobiliers ont longtemps été confrontés à l’appréciation qu’ils devaient faire de cette disposition dans les faits. La jurisprudence dès 1998 (CA de Paris 10 février 1998) est venue dans un arrêt d’appel préciser que la perte d’emploi ne s’entendait qu’en cas de licenciement ou encore en cas de départ à la retraite. Cela laissait donc sous-entendre que cette perte d’emploi devait être une sorte de fatalité pour le locataire.
Le 9 juin 2016 la Cour de cassation intègre le mécanisme de la rupture conventionnelle pratiquée en droit du travail dans les cas ouvrant droit à ce préavis réduit. Elle accepte ainsi que le locataire puisse s’en prévaloir. Chose étonnante, alors qu’une telle perte d’emploi a bien un caractère conventionnel.
Cette décision est donc une décision que l’on qualifiera de bon sens dans le contexte économique actuel, car même si la rupture est négociée avec l’employeur peut-on tout de même penser que le salarié/locataire a vraiment le choix sur le sort de son contrat de travail?
Un autre aspect de l’arrêt de cassation du 9 juin 2016 fait l’objet d’un billet sur le dépôt de garantie et les dégradations des lieux loués.
Ces aspects du bail d’habitation sont évoqués lors de la formation sur la gestion immobilière.
Pour rappel une réponse ministérielle de 2010 avait exactement retenu la même solution en la matière.
| Question N° : 40307 | ||
| Réponse publiée au JO le : 16/03/2010 page : 3128 | ||
| Analyse : | résiliation. préavis. réglementation | |
| Texte de la QUESTION : | M. Dominique Le Mèner appelle l’attention de Mme la ministre du logement sur les conséquences, en période de crise, de la rupture conventionnelle du contrat de travail issue de la loi de modernisation du marché du travail, pour les locataires se trouvant pour une raison ou une autre dans l’obligation de quitter leur logement. Il lui demande si la rupture conventionnelle du contrat de travail permet au salarié-locataire de bénéficier d’un préavis réduit à un mois en cas de départ anticipé, en application de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. | |
| Texte de la REPONSE : | L’article 15-1, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que la durée du préavis, lorsqu’un locataire donne congé, est fixée à trois mois. Cette durée a été instaurée pour permettre au propriétaire de disposer d’un délai raisonnable pour rechercher un nouveau locataire et limiter ainsi la vacance du logement. Toutefois, dans un certain nombre limité de cas expressément prévus par la loi, ce délai peut être réduit à un mois pour tenir compte d’événements imprévus ou de situations particulières lors de l’obtention d’un premier emploi, d’une mutation, d’une perte d’emploi, ou d’un nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, lorsque le locataire est âgé de plus de soixante ans et que son état de santé justifie un changement de domicile. En cas de rupture conventionnelle du contrat de travail à durée indéterminée, le locataire qui donne congé bénéficie, sous réserve de l’interprétation des tribunaux de l’ordre judiciaire, d’un délai de préavis réduit à un mois. En effet, cette rupture conventionnelle du contrat de travail conduit à une perte d’emploi, condition pour bénéficier d’un préavis réduit. | |
Savoirs partagés en droit immobilier 