Dans le cadre d’un groupe d’immeuble organisé en copropriété, un syndicat secondaire a été créé par décision des propriétaires des lots 156 à 207 de la copropriété. Les membres du syndicat principal ont donc décidé de contester la constitution de ce second syndicat.
Ces débats ont donné lieu à un arrêt de la Cour de cassation en date du 26 mai dans lequel la Cour relève que les membres d’un syndicat principal peuvent contester les délibérations du syndicat secondaire, comme elle l’avait déjà fait en 2013 (cass. civ. 10 avril 2013, n° 12-17194).
Elle précise que cette action leur est ouverte pendant un délai de 10 ans à compter de la création du syndicat secondaire sur le fondement de l’article 42 al. 1 de la loi du 10 juillet 1965 . La Cour rappelle ainsi que cette action ne peut souffrir du délai de l’alinéa 2 du même article. En effet, en pareille hypothèse les membres du syndicat principal ne recevant jamais de notification des décisions prises par le syndicat secondaire, il n’est pas possible de leur appliquer cet alinéa. Se pose la question de savoir si la décision serait la même en cas de notification de ces décisions par le syndicat secondaire au syndicat principal.
Sur le fond de l’affaire, à savoir si la création du syndicat secondaire était valable au sens de la loi. La Cour rappelle que la création d’un syndicat secondaire n‘est possible que si la copropriété est composée de plusieurs bâtiments indépendants critère caractérisé par l’existence de gros œuvres autonomes (séparation matérielle et identification de parties indépendantes des immeubles constituants le groupe d’immeuble, par exemple des toitures distinctes). En l’espèce, cette condition n’était pas remplie. En conséquence, il ne pouvait y avoir de syndicat secondaire.
Rappelons que la création d’un syndicat secondaire, création rendue possible par l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, entraîne notamment de fait une spécialisation des charges par bâtiment. Dans la pratique, les syndicats secondaires participent aux charges communes au groupe immobilier (voies communes, espaces verts…).
La gestion de l’immeuble du syndicat secondaire relève de son seul pouvoir. Dans une telle hypothèse, le syndicat secondaire au sein de l’assemblée dispose d’un nombre de voix proportionnel à l’importance des lots qui le constituent par rapport au syndicat principal, ce qui peut entraîner un certain déséquilibre dans le cadre du vote des décisions relatives aux charges communes.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 26 mai 2016, 15-14.475 15-17.190
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