Vente d’un lot de copropriété : vice-caché – absence de syndic – des fondamentaux à se rappeler

copyright :123RF/ Christos Georghious

L’arrêt du 8 décembre 2016 n’est pas un arrêt fondamental, loin de cela mais il était intéressant de vous relater cette histoire si étonnante !

Voici les faits, une femme achète deux appartements dans ce qui lui semble être une copropriété et se pourvoi en cassation sur le fondement d’une action en vice-cachés « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. »

Le vice invoqué était notamment l’absence de syndic de l’immeuble. C’est là le plus étonnant comment a-t-on pu porter un tel recours sachant que le vice-caché au sens de l’article 1641 du Code civil est un vice de la chose vendu, inhérent à celle-ci. Le vice doit faire corps avec le bien, ici le bien immobilier, et doit rendre la chose impropre à sa destination, son usage. Ce qui n’était pas le cas en l’espèce, le bien pouvait être utilisé comme bien à usage d’habitation. Le défaut de syndic est extérieur à cet usage ou au bien lui-même.

Le défaut de syndic peut-il être vraiment considéré comme tel ?
La Cour de cassation répond forcément par la négative l’«absence de syndic ne constituait pas un vice de nature à rendre l’immeuble impropre à son usage d’habitation ni à en diminuer tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait acquis qu’à un prix moindre, la cour d’appel, par une décision motivée, en a exactement déduit que l’action de Mme Z… ne pouvait être accueillie ; ».

En réalité, l’absence de syndic paralyse l’administration de l’immeuble et peut effectivement mener à des dysfonctionnements importants pouvant aller jusqu’à la mise en péril mais ne correspond pas à un vice-caché.

Dans une telle hypothèse, il revient aux copropriétaires qui forment le syndicat des copropriétaires de provoquer la nomination d’un nouveau syndic ou de demander à la justice un administrateur provisoire selon la procédure indiquée à l’article 17 de loi 1965 : « Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic.« 

Cass. 3e civ., 8 déc. 2016, nos 14-27.986 et 15-16.494, P+B