Dans l’arrêt relevé ce jour, un acquéreur avait visité un bien immobilier par l’intermédiaire d’un premier agent et fait une offre qui avait été refusée par les propriétaires. Plus tard le même acquéreur par l’intermédiaire d’un second agent immobilier fait une nouvelle offre à un prix différent qui cette fois est acceptée.
La question de l’indemnisation du premier agent, évincé par le second, s’est donc posée devant les tribunaux. La demande en indemnisation (paiement de sa commission) fondée sur l’article 1382 du Code civil est rejetée par la cour d’appel ainsi que pat la Cour de cassation. En effet, les juges retiennent l’absence de faute de l’acquéreur ce qui exclut tout préjudice indemnisable pour l’agent immobilier.
Cet arrêt est intéressant car il ne réfute pas le principe d’une indemnisation de l’agent immobilier évincé par l’attitude de l’acquéreur, tiers au mandat de vente. En réalité, le recours de l’agent immobilier peut donner droit à une telle indemnisation si il est prouvé que l’acquéreur a commis une faute provoquant un préjudice au mandataire immobilier (voir en ce sens une jurisprudence rendue en 2015).
Il s’agit donc de s’assurer de l’existence lien de causalité entre une faute commise par l’acquéreur et le manque à gagner de l’agent, chaînon manquant dans l’espèce dont il est question dans l’arrêt du 6 avril 2016.
En effet, la Cour rejette le pourvoi de l’agent en retenant que «n’est pas fautif le fait, pour l’acquéreur non lié contractuellement à l’agent immobilier par l’intermédiaire duquel il a visité le bien, d’adresser une nouvelle offre d’achat aux vendeurs par l’intermédiaire d’un autre agent immobilier également mandaté par ces derniers ; que c’est donc à bon droit que la cour d’appel a décidé qu’il était loisible à Mme Z…et M. A…, qu’aucun contrat ne liait au Cabinet Delaitre dont la clause d’exclusivité était expirée, de recourir, sans faute de leur part, à une autre agence immobilière pour proposer une nouvelle offre d’achat aux vendeurs ; que le moyen n’est pas fondé ; »
Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 6 avril 2016, 15-14.631, Publié au bulletin
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