Dans l’arrêt dont il est question, la Cour de cassation rappelle la règle selon laquelle les agents commerciaux ne peuvent exercer d’activités régies par la loi Hoguet pour des mandants qui eux-mêmes ne sont pas titulaires d’une carte professionnelle au sens de cette loi.

En l’espèce, un promoteur avait confié à un agent immobilier local un mandat exclusif pour la commercialisation d’un programme en l’état futur d’achèvement (VEFA). L’agent immobilier local avait par une convention de rémunération confié sa mission à un négociateur immobilier indépendant (agent commercial), habilité par ses soins.

L’agent commercial a donc commercialisé le programme et même signé en vertu d’un mandat donné par le promoteur les contrats de réservation relatif à ce programme de construction.

Le mandat fut résilié et annulé, l’agent immobilier fut condamné à remboursé les sommes perçus par lui. Par suite l’agent commercial a attaqué le promoteur en paiement de ses honoraires invoquant l’existence d’un lien contractuel entre eux pour la mission qu’il avait exécuté.

Rendant un arrêt de cassation au visa des articles 1er et 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (LOI HOGUET), 2 dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, et l’article L. 134-1, alinéa 2, du code de commerce ;

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel en retenant « qu’elle avait relevé que l’agent commercial avait reçu procuration de signer les contrats de réservation conclus en métropole au nom et pour le compte du promoteur, de sorte qu’il s’était livré à une activité consistant à négocier des biens immobiliers pour le compte d’un mandant qui n’exerçait pas une activité d’agent immobilier, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; ».

Cet arrêt illustre l’importance du respect des règles édictées par la loi Hoguet et l’attention particulière que doit porter un agent immobilier lorsqu’il s’agit de déléguer ses missions de vente immobilière.

Ce n’est pas sans rappeler les modifications apportées par la loi ALUR (points abordés lors d’une journée de formation pour les agents immobiliers) concernant le statut d’agent commercial en immobilier qui doit dorénavant :

•  justifier d’une compétence professionnelle en vertu de l’article 4 de la loi HOGUET pour toute personne n’étant pas habilité au jour de la publication de la loi ALUR 
•  

  souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle selon l’alinéa 2 du même article ainsi, l’assurance du mandant ne suffisant plus pour couvrir les risques auxquels l’agent commercial s’expose dans le cadre de sa mission

• se conformer à l’interdiction diriger un établissement, une succursale, une agence ou un bureau, interdiction qui s’ajoute à celles relatives à la réception de fonds, de procéder à des consultations juridiques ou encore celle de rédiger des actes sous seing privé.

   

  Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 17 mars 2016, 14-21.738, Publié au bulletin