Le dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers en zone tendue est reconduit pour une année supplémentaire. Du 1er août 2026 au 31 juillet 2027, les professionnels de la gestion locative devront donc continuer à appliquer les restrictions relatives à l’évolution du loyer lors d’une relocation ou du renouvellement du bail.

Un décret du 20 juillet 2026 prolonge pour une année supplémentaire le dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers applicable dans les communes situées en zone tendue.

La mesure concerne les locations nues comme les locations meublées à usage de résidence principale.

Pour les administrateurs de biens, agents immobiliers et gestionnaires locatifs, cette reconduction appelle une vigilance particulière : le changement de locataire ne permet pas nécessairement au bailleur de fixer librement un nouveau loyer.

Une reconduction du dispositif du 1er août 2026 au 31 juillet 2027

Dans les communes classées en zone tendue, la fixation du loyer lors d’une nouvelle location obéit à des règles particulières.

Le dispositif est désormais reconduit pour la période allant du 1er août 2026 au 31 juillet 2027.

Il concerne notamment la relocation d’un logement après le départ d’un locataire ainsi que certaines augmentations susceptibles d’intervenir lors du renouvellement du bail.

Le principe reste donc celui d’une limitation de l’évolution du loyer : le bailleur ne retrouve pas automatiquement une liberté totale de fixation du prix à chaque changement de locataire.

Des possibilités d’augmentation demeurent dans certaines hypothèses prévues par les textes, notamment lorsque des travaux répondant aux conditions réglementaires ont été réalisés.

Pour le professionnel chargé de la mise en location, la fixation du nouveau loyer suppose donc de reconstituer la situation locative du bien avant la signature du bail.

Le point de vigilance : ne pas confondre deux encadrements des loyers

C’est probablement l’une des principales difficultés pratiques en gestion locative.

Deux mécanismes différents peuvent s’appliquer.

1. L’encadrement de l’évolution du loyer

Il concerne les logements situés dans les communes relevant du dispositif applicable en zone tendue.

Son objectif est de limiter la hausse du loyer, notamment entre deux locataires ou à l’occasion du renouvellement du bail.

La question posée au gestionnaire est alors principalement la suivante :

dans quelle mesure le loyer précédemment pratiqué peut-il être augmenté ?

2. L’encadrement du niveau du loyer

Dans certains territoires, un second dispositif s’ajoute au premier.

Des loyers de référence sont alors déterminés par arrêté préfectoral.

Trois valeurs sont notamment définies :

• le loyer de référence ;
• le loyer de référence majoré, correspondant au loyer de référence augmenté de 20 % ;
• le loyer de référence minoré, correspondant au loyer de référence diminué de 30 %.

Le loyer de base, hors charges et hors éventuel complément de loyer, ne doit alors pas dépasser le loyer de référence majoré applicable au logement à la date de signature du bail.

En 2026, ce dispositif s’applique notamment à Paris, Bordeaux et Montpellier, avec des loyers de référence actualisés chaque année.

Les nouveaux loyers de référence sont ainsi entrés en vigueur le 1er juillet 2026 à Paris et Montpellier et le 15 juillet 2026 à Bordeaux.

En pratique, les deux dispositifs peuvent donc se cumuler

C’est un point essentiel pour les professionnels.

Lorsqu’un logement est situé dans un territoire soumis à l’encadrement du niveau des loyers, le gestionnaire ne doit pas seulement vérifier le loyer de référence majoré.

Il doit également déterminer les règles applicables à l’évolution du loyer lorsque le logement fait l’objet d’une relocation.

Autrement dit, le raisonnement ne doit pas se limiter à :

« Le loyer est-il inférieur au loyer de référence majoré ? »

Il faut également vérifier si le montant demandé est compatible avec les règles encadrant l’évolution du précédent loyer.

La sécurisation de la mise en location suppose donc, selon la localisation du bien, un double contrôle.

Le complément de loyer reste possible, mais sous conditions

Dans les territoires soumis à l’encadrement du niveau des loyers, un complément de loyer peut permettre de dépasser le loyer de référence majoré lorsque le logement présente des caractéristiques particulières susceptibles de le justifier.

Le complément de loyer ne doit cependant pas être utilisé comme un mécanisme permettant de contourner automatiquement le plafond applicable.

Sa justification doit pouvoir être établie au regard des caractéristiques réelles du logement et des conditions légales applicables.

Pour le gestionnaire locatif, il est donc recommandé de documenter précisément les éléments justifiant le complément et de s’assurer qu’ils peuvent effectivement être invoqués avant de l’intégrer au bail.

Quels logements sont concernés ?

L’encadrement de l’évolution des loyers reconduit jusqu’au 31 juillet 2027 concerne les locations nues et meublées relevant du dispositif en zone tendue.

Certains logements obéissent cependant à des règles spécifiques et ne relèvent pas de ce régime dans les mêmes conditions.

C’est notamment le cas :

• des logements sociaux ;
• de certains logements conventionnés avec l’Anah ;
• des meublés de tourisme ;
• des logements soumis à la loi du 1er septembre 1948.

Il convient donc d’identifier le régime juridique du logement avant d’appliquer mécaniquement les règles de plafonnement.

Gestionnaires locatifs : les vérifications à effectuer avant toute relocation

La reconduction du dispositif jusqu’en juillet 2027 est l’occasion de rappeler une bonne pratique : le nouveau loyer ne devrait jamais être déterminé à partir de la seule estimation de la valeur locative du bien.

Avant la publication de l’annonce et la préparation du bail, le professionnel doit notamment identifier la localisation exacte du logement, vérifier s’il relève d’une zone soumise à l’encadrement, retrouver le montant du précédent loyer et déterminer les éventuelles possibilités réglementaires d’évolution.

Lorsque le territoire est également soumis à l’encadrement du niveau des loyers, il faut ensuite identifier le loyer de référence applicable et contrôler le respect du loyer de référence majoré.

Enfin, lorsqu’un complément de loyer est envisagé, sa justification doit faire l’objet d’une analyse spécifique.

À retenir

À compter du 1er août 2026 et jusqu’au 31 juillet 2027, l’encadrement de l’évolution des loyers en zone tendue est maintenu.

Pour les professionnels de la gestion locative :

• un changement de locataire ne signifie pas nécessairement que le loyer peut être librement réévalué ;
• l’encadrement de l’évolution du loyer et l’encadrement du niveau du loyer constituent deux dispositifs distincts ;
• dans certains territoires, les deux contrôles doivent être réalisés ;
• les loyers de référence doivent être vérifiés à la date de signature du nouveau bail ;
• les mentions figurant dans l’annonce et dans le contrat de location doivent être contrôlées ;
• tout complément de loyer doit être juridiquement justifiable.

Le conseil Actujuridiqueimmobilier

Pour les gestionnaires, la bonne pratique consiste à intégrer dans le processus de relocation une fiche de contrôle du loyer avant commercialisation.

Cette vérification doit intervenir avant la publication de l’annonce et non au moment de l’édition du bail.

Vous renseigner est primordial, vous devez identifier si la commune de situation du bien à louer est concerné : https://www.service-public.gouv.fr/simulateur/calcul/encadrementDesLoyers

L’enjeu est double : sécuriser juridiquement le mandat de gestion et éviter qu’un loyer irrégulièrement fixé ne soit reproduit dans l’annonce puis dans le contrat de location.

Source : décret du 20 juillet 2026 – dispositif applicable du 1er août 2026 au 31 juillet 2027 https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/actualites/A17566

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