Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-14.342, FS-B (ECLI:FR:CCASS:2026:C300377)
La Cour de cassation impose au juge de rechercher une mise en conformité avant toute remise en état.
L’absence d’autorisation d’urbanisme ne suffit plus à justifier une remise en état
La troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une précision importante sur l’application de l’article L. 480-14 du Code de l’urbanisme. Dans un arrêt publié au Bulletin le 18 juin 2026, rappelle qu’un juge ne peut ordonner la démolition d’un ouvrage ou la remise en état d’un terrain au seul motif que les travaux ont été réalisés sans autorisation d’urbanisme.
Avant de prononcer une telle mesure, il lui appartient de rechercher, au besoin d’office, si les travaux peuvent être régularisés au regard des règles d’urbanisme applicables et si cette mise en conformité est acceptée par le propriétaire.
Une décision qui mérite toute l’attention des agents immobiliers, régulièrement confrontés à la vente de biens ayant fait l’objet de travaux réalisés sans autorisation.
Une remise en état prononcée en raison de l’absence de déclaration préalable
En l’espèce, une SCI avait procédé à un important exhaussement de terrain sur plusieurs parcelles sans déposer la déclaration préalable exigée par le Code de l’urbanisme.
Estimant que ces travaux étaient irréguliers, la commune a engagé une action sur le fondement de l’article L. 480-14 du Code de l’urbanisme afin d’obtenir la remise en état des lieux.
La cour d’appel de Chambéry lui a donné raison. Selon les juges du fond, l’ampleur des travaux imposait une déclaration préalable qui n’avait jamais été déposée. Cette seule irrégularité suffisait, selon eux, à ordonner la remise en état du terrain, sans qu’il soit nécessaire d’examiner la conformité des travaux aux règles d’urbanisme.
C’est précisément ce raisonnement que la Cour de cassation censure.
La Cour de cassation rappelle le caractère subsidiaire de la démolition
Pour la Haute juridiction, l’article L. 480-14 du Code de l’urbanisme ne permet pas d’ordonner automatiquement la démolition ou la remise dans l’état d’origine d’un ouvrage irrégulier.
Elle s’appuie sur la réserve d’interprétation formulée par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 2020-853 QPC du 31 juillet 2020.
Selon cette jurisprudence constitutionnelle, une telle mesure porterait une atteinte excessive au droit de propriété si une solution moins contraignante permettait de rétablir la conformité de l’ouvrage.
La Cour de cassation en tire une conséquence claire : la démolition ou la remise en état ne peut être ordonnée que lorsqu’aucune autre mesure ne permet d’assurer le respect des règles d’urbanisme.
Le juge doit rechercher lui-même si une régularisation est possible
L’apport essentiel de l’arrêt réside dans cette obligation mise à la charge du juge.
Avant d’ordonner une remise en état, il doit vérifier :
- si les travaux peuvent être mis en conformité avec les règles d’urbanisme en vigueur ;
- si cette mise en conformité est juridiquement possible ;
- et si le propriétaire accepte cette solution.
La Cour précise même que cette recherche peut être effectuée d’office, c’est-à-dire même si les parties ne l’ont pas expressément demandée.
En l’espèce, la cour d’appel s’était uniquement fondée sur l’absence de déclaration préalable. Elle n’avait jamais recherché si l’exhaussement pouvait finalement être régularisé au regard des règles du PLU.
Son arrêt est donc cassé pour défaut de base légale.
Une distinction essentielle entre irrégularité administrative et non-conformité urbanistique
Cette décision rappelle un principe fondamental, parfois méconnu en pratique.
L’absence d’autorisation d’urbanisme ne signifie pas nécessairement que les travaux sont incompatibles avec les règles d’urbanisme.
Autrement dit, des travaux réalisés sans déclaration préalable ou sans permis de construire peuvent, dans certaines hypothèses, être régularisés s’ils respectent les règles du document d’urbanisme applicable.
L’irrégularité procédurale ne conduit donc pas automatiquement à la disparition de l’ouvrage.
Quelles conséquences pour les agents immobiliers ?
Cette décision présente un intérêt pratique important pour les professionnels de la transaction.
Lorsqu’un bien a fait l’objet de travaux réalisés sans autorisation – extension, terrassement, exhaussement, piscine, dépendance ou autre aménagement – il est essentiel de ne pas conclure trop rapidement que ces travaux devront être démolis.
En revanche, cette jurisprudence ne dispense pas les agents immobiliers de leur devoir de vigilance.
Au moment de la prise de mandat ou de la commercialisation d’un bien, il demeure indispensable de :
- identifier les travaux réalisés ;
- vérifier si une autorisation d’urbanisme était requise ;
- demander les autorisations obtenues ;
- attirer l’attention du vendeur et de l’acquéreur lorsqu’une régularisation apparaît nécessaire.
L’objectif est de sécuriser la transaction et d’éviter qu’une difficulté urbanistique ne soit découverte après la vente.
Par cet arrêt, la Cour de cassation ne remet pas en cause les pouvoirs du juge en matière d’urbanisme. Elle rappelle simplement que la remise en état ou la démolition constitue une mesure de dernier recours.
Notre analyse
Avant de porter une atteinte aussi importante au droit de propriété, le juge doit vérifier si une mise en conformité est envisageable au regard des règles d’urbanisme applicables et si le propriétaire accepte cette solution.
Pour les professionnels de l’immobilier, cette décision invite à une analyse plus nuancée des biens présentant des travaux irréguliers. Une absence d’autorisation ne signifie pas nécessairement que le bien est irrémédiablement compromis. Encore faut-il déterminer si les travaux peuvent être régularisés. Cette vérification constitue désormais un enjeu majeur de sécurisation des transactions immobilières.
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