Quand le gestionnaire immobilier oublie d’informer son propre bailleur

Par un jugement du 10 mars 2026, le tribunal judiciaire de Bordeaux rappelle avec force qu’un administrateur de biens ne peut s’affranchir de son obligation d’information et de conseil lorsqu’il assure la gestion d’un immeuble, même lorsqu’il est lui-même locataire des locaux concernés.

Les faits

Des propriétaires avaient confié à une agence immobilière un mandat de gestion portant sur un immeuble comprenant notamment un local commercial.

Particularité de l’affaire : cette même agence était également titulaire du bail commercial portant sur ce local depuis plusieurs années.

Lors du renouvellement du bail en 2016, le loyer est resté fixé à un niveau particulièrement faible sans qu’aucune réflexion ne soit engagée sur un éventuel déplafonnement.

Plusieurs années plus tard, les bailleurs découvrent que la valeur locative du local était largement supérieure au loyer pratiqué et reprochent à leur mandataire de ne jamais les avoir informés des possibilités offertes par le statut des baux commerciaux.

Le tribunal retient un manquement au devoir de conseil

Le tribunal rappelle qu’un mandataire chargé de la gestion d’un immeuble doit non seulement administrer les biens confiés, mais également informer son mandant sur les règles applicables à la gestion du bail commercial.

Or, l’agence immobilière ne contestait pas n’avoir délivré aucune information concernant :

• les modalités de fixation du loyer renouvelé ;
• les possibilités de déplafonnement ;
• les conséquences financières du renouvellement du bail.

Pour le tribunal, cette absence totale d’information constitue une faute dans l’exécution du mandat.

Le conflit d’intérêts au cœur du dossier

L’une des particularités de cette décision réside dans la situation de conflit d’intérêts.

L’agence intervenait simultanément :

• comme gestionnaire du bien pour le compte des propriétaires ;
• comme locataire du local commercial concerné.

Le tribunal considère toutefois que les bailleurs avaient parfaitement connaissance de cette situation et qu’ils avaient accepté ce risque en signant à la fois le bail commercial et le mandat de gestion avec la même société.

Cette circonstance conduit le juge à réduire de moitié leur droit à indemnisation.

Une perte de chance indemnisable

Le tribunal ne retient pas une perte certaine mais une perte de chance.

Selon les juges, correctement informés, les bailleurs auraient pu envisager une procédure de fixation du loyer à la valeur locative lors du renouvellement du bail.

Toutefois plusieurs aléas existaient :

• refus possible du locataire ;
• nécessité d’une procédure judiciaire ;
• débat juridique sur les conditions du déplafonnement ;
• incertitude sur l’issue du contentieux.

En conséquence, le tribunal fixe la perte de chance à seulement 30 % du préjudice potentiel et condamne l’agence à verser 9 786,15 € de dommages-intérêts aux bailleurs.

L’assureur condamné à garantir son assuré

Autre enseignement intéressant : l’assureur responsabilité civile professionnelle de l’agence ne parvient pas à démontrer l’existence d’une faute intentionnelle ou dolosive.

Le tribunal considère qu’il s’agit d’une carence dans l’exécution du devoir de conseil et non d’une volonté délibérée de causer un dommage.

L’assureur est donc tenu de garantir les condamnations prononcées à l’encontre de son assuré.

À retenir

✔ Un administrateur de biens doit informer son mandant des possibilités de déplafonnement d’un bail commercial.

✔ L’absence de conseil sur les modalités de fixation du loyer renouvelé peut engager sa responsabilité.

✔ Le conflit d’intérêts entre mandataire et locataire n’exonère pas le professionnel de ses obligations.

✔ Le préjudice est analysé comme une perte de chance et non comme un manque à gagner certain.

✔ La garantie responsabilité civile professionnelle peut être mobilisée en l’absence de faute intentionnelle.

Notre analyse

Cette décision rappelle l’importance du devoir de conseil des administrateurs de biens en matière de baux commerciaux. La gestion locative ne se limite pas à l’encaissement des loyers ou à la rédaction des actes : elle implique également une véritable mission d’information sur les droits du bailleur.

Pour les professionnels, cette affaire constitue également un rappel utile sur la nécessité de gérer avec une vigilance particulière les situations de conflit d’intérêts, notamment lorsque le gestionnaire est lui-même partie à l’opération qu’il administre.

Gestionnaires : maîtrisez les règles du renouvellement des baux commerciaux

Déplafonnement du loyer, fixation à la valeur locative, renouvellement du bail, devoir de conseil du mandataire, responsabilité professionnelle, conflits d’intérêts : autant de sujets qui peuvent engager la responsabilité des gestionnaires immobiliers lorsqu’ils ne sont pas parfaitement maîtrisés.

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