Conseil d’État, 29 mai 2026, n° 501077

L’Union des syndicats de l’immobilier (UNIS) espérait faire annuler le décret autorisant les commissaires de justice à intervenir, à titre accessoire, comme intermédiaires immobiliers. Le Conseil d’État vient de confirmer définitivement la légalité du dispositif.

Une décision qui intéresse directement les professionnels de l’immobilier, même si son impact pratique demeure limité.

Un décret vivement contesté par la profession

Depuis le décret du 3 juillet 2024, les commissaires de justice peuvent exercer une activité d’intermédiation immobilière.

Mais cette possibilité est strictement encadrée.

Ils ne peuvent intervenir que :

• pour les biens dont ils assurent déjà l’administration ;
• sur mandat écrit du propriétaire ;
• afin de rechercher un acquéreur, le mettre en relation avec le vendeur et négocier la transaction.

Estimant que cette activité créait une concurrence déloyale vis-à-vis des professionnels soumis à la loi Hoguet, l’UNIS avait demandé au Premier ministre d’abroger le décret. Face au silence de l’administration, l’organisation professionnelle avait saisi le Conseil d’État.

Le Conseil d’État rejette tous les arguments

Le Conseil d’État écarte successivement l’ensemble des moyens soulevés.

Selon lui, les commissaires de justice bénéficient déjà, comme les notaires ou les avocats, d’une dérogation prévue par la loi Hoguet.

Ils ne sont donc pas tenus de détenir une carte professionnelle d’agent immobilier pour exercer les opérations que leur réglementation professionnelle autorise.

Une activité qui reste strictement accessoire

La Haute juridiction insiste sur un point essentiel.

Les commissaires de justice ne deviennent pas des agents immobiliers généralistes.

Ils ne peuvent intervenir que pour vendre des biens :

• dont ils assurent déjà l’administration ;
• dans le cadre de cette mission préexistante ;
• et uniquement à titre accessoire.

Le Conseil d’État considère donc que le décret respecte parfaitement les limites fixées par les textes.

Pas d’obligation de formation spécifique

L’UNIS soutenait également que les commissaires de justice ne disposaient pas de la formation exigée des professionnels de l’immobilier.

Là encore, le Conseil d’État rejette l’argument.

Il rappelle que les commissaires de justice sont soumis à :

• un Master en droit ;
• une formation professionnelle de deux ans ;
• un examen d’aptitude ;
• une obligation permanente de formation continue.

Dans ces conditions, aucune formation immobilière supplémentaire n’était juridiquement nécessaire.

Quelles conséquences pour les agents immobiliers ?

En pratique, cette décision ne devrait pas bouleverser le marché.

Les commissaires de justice ne pourront pas développer une activité classique de transaction immobilière.

Leur intervention restera limitée aux immeubles qu’ils administrent déjà, ce qui réduit considérablement le champ d’application du dispositif.

Pour les agences immobilières, il ne s’agit donc pas de l’arrivée d’un nouveau concurrent de grande ampleur, mais plutôt de la confirmation d’une faculté très encadrée accordée à une profession réglementée.

Notre analyse

Cette décision met un terme au contentieux engagé par l’UNIS et sécurise définitivement le dispositif instauré en 2024.

Elle rappelle également un principe important : la loi Hoguet ne s’applique pas à certaines professions réglementées bénéficiant d’une dérogation légale, dès lors que leur activité immobilière demeure limitée aux missions prévues par leur propre statut.

Pour les professionnels de l’immobilier, cette décision a surtout une portée institutionnelle. Elle ne modifie ni les conditions d’exercice des agents immobiliers, ni le monopole dont ils bénéficient pour les opérations de transaction relevant de la loi Hoguet. En revanche, elle confirme que certaines professions réglementées peuvent intervenir ponctuellement sur le marché immobilier dans le cadre strict fixé par leurs textes d’organisation.une contestation de l’acquéreur, voire la mise en cause de la responsabilité des intervenants.

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