La Cour de cassation confirme la responsabilité de l’acquéreur en cas de manœuvres frauduleuses

Par un arrêt publié au Bulletin du 7 mai 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-10.637), la Cour de cassation rappelle un principe essentiel : même lorsqu’il n’est pas débiteur de la commission d’agence, l’acquéreur peut engager sa responsabilité délictuelle s’il adopte un comportement frauduleux ayant pour effet de priver l’agent immobilier de sa rémunération.

Une décision importante pour les professionnels de la transaction immobilière confrontés à des tentatives de contournement de leur intervention.

Les faits

Une agence immobilière était titulaire d’un mandat non exclusif portant sur la vente d’une villa affichée au prix de 2 990 000 €.

Les acquéreurs avaient visité le bien par l’intermédiaire de cette agence et avaient connaissance de l’existence d’une commission de 6 % prévue au mandat.

Quelques semaines plus tard, les vendeurs et les acquéreurs ont finalement conclu la vente directement entre eux pour un prix de 2 500 000 €, sans intervention de l’agence et sans versement de la moindre commission.

Estimant avoir été privée de sa rémunération en raison du comportement des acquéreurs, l’agence a engagé une action en responsabilité afin d’obtenir réparation de son préjudice.

La question posée à la Cour

Un acquéreur qui n’est pas partie au mandat de vente peut-il être condamné à indemniser l’agent immobilier lorsqu’il conclut directement la vente avec le vendeur ?

En principe, l’acquéreur est un tiers au contrat de mandat.

Il n’est donc pas tenu contractuellement au paiement de la commission.

Toutefois, la question se pose différemment lorsque son comportement révèle une volonté de contourner l’intervention de l’intermédiaire immobilier.

La solution de la Cour de cassation

La Cour de cassation rejette le pourvoi des acquéreurs.

Elle rappelle que le tiers à un contrat qui se rend complice de la violation des obligations contractuelles d’une partie peut engager sa responsabilité délictuelle.

Ainsi, lorsqu’un acquéreur adopte un comportement fautif ayant pour conséquence de faire perdre sa commission à l’agent immobilier, ce dernier peut obtenir réparation de son préjudice sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

Les éléments retenus pour caractériser la fraude

La Cour approuve les juges du fond d’avoir retenu plusieurs éléments particulièrement révélateurs :

• les acquéreurs avaient parfaitement connaissance de l’intervention de l’agence ;
• ils savaient que l’agent immobilier bénéficiait d’un droit à rémunération ;
• une promesse de vente avait été signée à l’insu de l’agence seulement quelques semaines après la visite ;
• cette promesse comportait une clause par laquelle les acquéreurs s’engageaient à supporter les éventuelles poursuites des agences immobilières ayant présenté le bien ;
• cette clause a ensuite disparu de l’acte authentique de vente.

Pour la Cour, l’ensemble de ces circonstances révélait une véritable volonté de contourner les droits de l’agent immobilier.

Une confirmation de la jurisprudence antérieure

Cette décision s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence issue notamment de l’Assemblée plénière du 9 mai 2008.

La Cour rappelle que l’acquéreur ne peut se retrancher derrière sa qualité de tiers au mandat lorsqu’il participe activement à une opération destinée à priver l’agent immobilier de sa rémunération.

Ce n’est pas la conclusion directe de la vente qui est sanctionnée, mais les manœuvres frauduleuses ayant permis d’évincer l’intermédiaire.

À retenir

✔ L’acquéreur n’est pas partie au mandat de vente mais peut engager sa responsabilité délictuelle.

✔ La simple vente directe entre vendeur et acquéreur n’est pas nécessairement fautive.

✔ En revanche, des manœuvres destinées à contourner l’agent immobilier peuvent justifier une condamnation.

✔ L’agent immobilier peut alors obtenir des dommages-intérêts correspondant à la perte de sa commission.

✔ Cette décision renforce la protection des professionnels de la transaction contre les comportements frauduleux.

Notre analyse

Cet arrêt constitue un rappel utile dans un contexte où certaines parties peuvent être tentées d’écarter l’intermédiaire après une visite afin d’économiser les honoraires d’agence.

La Cour de cassation confirme que la liberté de contracter directement ne doit pas devenir un instrument de fraude. Lorsque les circonstances démontrent une volonté délibérée d’évincer l’agent immobilier, la responsabilité de l’acquéreur peut être engagée et conduire à l’indemnisation intégrale du préjudice subi par le professionnel.récision le contenu de leurs prestations et les professionnels de l’immobilier à rester vigilants sur les frontières parfois ténues entre assistance matérielle, gestion locative et entremise immobilière.

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