Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-15.059

La Cour de cassation vient de préciser à qui appartient le droit de surélévation lorsqu’un bâtiment d’une copropriété est occupé par un seul copropriétaire. La réponse est loin d’être intuitive : même lorsqu’un copropriétaire est seul propriétaire du bâtiment concerné, le droit de surélever n’est pas nécessairement le sien.

L’arrêt rappelle que, dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélévation constitue un accessoire des parties communes et appartient au syndicat des copropriétaires.

Les faits

Au sein d’un ensemble immobilier composé de quatre bâtiments soumis au statut de la copropriété, une SCI était propriétaire d’un lot unique correspondant à l’intégralité du bâtiment D.

À ce lot étaient attachées :

• une quote-part des parties communes générales ;
• la totalité des parties communes spéciales du bâtiment D.

La SCI souhaitait surélever le bâtiment afin de créer de nouveaux locaux privatifs et de nouveaux lots de copropriété.

Une première assemblée générale s’était prononcée sur le projet. Plusieurs années plus tard, une nouvelle assemblée générale était appelée à se prononcer à nouveau sur l’opération et refusait finalement les résolutions proposées.

Malgré ce refus, des travaux de surélévation avaient été entrepris.

Le syndicat des copropriétaires a alors saisi la justice afin d’obtenir l’arrêt des travaux et la remise en état de la toiture.

L’argument de la SCI

La SCI soutenait que le droit de surélever lui appartenait.

Selon elle :

• le bâtiment D ne comprenait qu’un seul lot privatif ;
• elle disposait de l’ensemble des parties communes spéciales du bâtiment ;
• le règlement de copropriété prévoyait l’existence d’un syndicat secondaire.

Elle considérait donc qu’elle pouvait librement exercer le droit de surélévation sans dépendre d’une autorisation du syndicat principal.

La décision de la Cour de cassation

La Cour de cassation rejette le pourvoi.

Elle rappelle qu’en application des articles 3 et 35 de la loi du 10 juillet 1965 :

En l’absence de disposition particulière du règlement de copropriété, le droit de surélévation appartient au syndicat des copropriétaires dès lors que le bâtiment comporte des parties communes, y compris lorsqu’il s’agit de parties communes spéciales.

Les juges relèvent que le bâtiment D n’était pas constitué exclusivement de parties privatives.

Il comportait également des parties communes spéciales.

Or les parties communes spéciales demeurent juridiquement des parties communes.

Par conséquent, le droit de surélévation ne pouvait être exercé librement par le copropriétaire.

Le droit de surélévation est un accessoire des parties communes

L’apport majeur de l’arrêt réside dans cette affirmation.

La Cour considère que le droit de construire au-dessus de l’immeuble constitue un accessoire des parties communes.

En conséquence :

• il appartient au syndicat des copropriétaires ;
• seul le syndicat peut autoriser son exercice ;
• seul le syndicat peut décider de céder ce droit à un copropriétaire.

Le silence du règlement de copropriété profite donc au syndicat et non au copropriétaire concerné.

L’existence d’un syndicat secondaire ne suffit pas

L’autre intérêt de l’arrêt concerne les syndicats secondaires.

La SCI invoquait l’existence d’un syndicat secondaire prévu par le règlement de copropriété.

La Cour relève toutefois que ce syndicat secondaire n’avait jamais été effectivement constitué.

En l’absence de constitution effective, il ne pouvait détenir aucun droit propre sur le bâtiment concerné.

Le seul titulaire du droit de surélévation demeurait donc le syndicat principal.

Une décision importante pour les investisseurs et propriétaires de bâtiments entiers

Cette jurisprudence concerne directement :

• les copropriétés horizontales ;
• les ensembles immobiliers composés de plusieurs bâtiments ;
• les investisseurs propriétaires d’immeubles entiers au sein d’une copropriété ;
• les marchands de biens souhaitant créer des surfaces supplémentaires.

La détention d’un bâtiment entier ne confère pas automatiquement la propriété du droit de surélévation.

Avant tout projet, il convient donc d’examiner attentivement le règlement de copropriété afin de vérifier si ce droit a été attribué expressément à un copropriétaire ou à un syndicat secondaire régulièrement constitué.

À retenir

✔ Le droit de surélévation constitue un accessoire des parties communes.

✔ En l’absence de clause contraire du règlement de copropriété, il appartient au syndicat des copropriétaires.

✔ Les parties communes spéciales restent juridiquement des parties communes.

✔ Le propriétaire d’un bâtiment entier ne dispose pas automatiquement du droit de surélever.

✔ L’existence théorique d’un syndicat secondaire ne suffit pas : encore faut-il qu’il ait été effectivement constitué.

✔ Des travaux réalisés sans autorisation peuvent conduire à une remise en état de l’immeuble sous astreinte.

Notre analyse

Cette décision apporte une clarification bienvenue dans les copropriétés complexes composées de plusieurs bâtiments. Elle rappelle que la propriété d’un lot, même unique, ne se confond pas avec la titularité du droit de construire au-dessus de l’immeuble. Pour les investisseurs et opérateurs immobiliers, la vérification du règlement de copropriété et de la situation juridique des syndicats secondaires constitue désormais un préalable indispensable à toute opération de surélévation ou de création de surface.

Cet arrêt n’est pas sans rappeler que les parties communes spéciales font souvent débat comme dans l’arrêt 1er juin 2022, n° 21-16.232 selon lequel « Les parties communes spéciales sont la propriété indivise des seuls copropriétaires auxquels elles sont affectées. » Seuls ces copropriétaires peuvent décider de leur aliénation. Cet arrêt a beaucoup fait parler car certains auteurs ont considéré qu’il renforçait considérablement les prérogatives des copropriétaires concernés, au point de rapprocher leur situation de celle d’un propriétaire privatif.

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