Une décision qui pourrait fragiliser de nombreuses conciergeries

Par un jugement du 28 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Tours apporte une réponse particulièrement sévère à une question devenue centrale dans le secteur de la location saisonnière : une société de conciergerie peut-elle gérer des annonces Airbnb sans être titulaire d’une carte professionnelle immobilière ?

La réponse du tribunal est claire : lorsque l’activité consiste à intervenir pour le compte du propriétaire dans la commercialisation et la gestion des locations saisonnières, les dispositions de la loi Hoguet trouvent vocation à s’appliquer.

Les faits

Une société de conciergerie avait conclu avec un propriétaire un contrat portant sur la gestion d’un logement exploité en location saisonnière.

La mission confiée était particulièrement large :

• création et diffusion des annonces ;
• gestion des réservations ;
• fixation des prix ;
• gestion du calendrier ;
• échanges avec les voyageurs ;
• organisation des entrées et sorties ;
• entretien du logement et fourniture du linge.

À la suite d’un différend, la société a réclamé le paiement de plusieurs factures impayées.

Le propriétaire a alors contesté la validité du contrat en soutenant que la société exerçait une activité relevant de la loi Hoguet sans disposer de la carte professionnelle requise.

La solution du tribunal

Le tribunal relève que la société ne se contentait pas d’exécuter des prestations matérielles de conciergerie.

Les juges constatent notamment qu’elle bénéficiait du pouvoir :

• de fixer les prix des nuitées ;
• de gérer le calendrier de réservation ;
• d’accepter ou refuser des séjours ;
• d’assurer la mise en location du bien sur différentes plateformes.

Pour le tribunal, une telle activité constitue une opération portant sur le bien d’autrui relative à la location saisonnière d’un immeuble, activité entrant dans le champ d’application de la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet.

Or, la société ne justifiait d’aucune carte professionnelle.

Les juges en déduisent que le contrat poursuivait un objet contraire à une réglementation d’ordre public et prononcent sa nullité. La société est donc privée du droit de réclamer le paiement des sommes qu’elle estimait lui être dues.

Une frontière de plus en plus étroite entre conciergerie et gestion immobilière

Cette décision rappelle que la qualification juridique d’une activité ne dépend pas de son appellation commerciale.

Une société peut parfaitement se présenter comme une « conciergerie » tout en exerçant, dans les faits, une activité de gestion locative relevant de la loi Hoguet.

Le juge s’attache avant tout aux missions réellement exercées.

Lorsque le prestataire intervient dans la commercialisation du bien, la fixation des conditions de location ou la gestion des réservations pour le compte du propriétaire, le risque de requalification devient particulièrement important.

Ce qu’il faut retenir

✔ La simple appellation de « conciergerie » ne permet pas d’échapper à la loi Hoguet.

✔ La gestion d’annonces de location saisonnière pour le compte d’un propriétaire peut constituer une activité immobilière réglementée.

✔ L’absence de carte professionnelle peut conduire à la nullité du contrat.

✔ Une société exerçant sans titre les activités visées par la loi Hoguet s’expose à perdre le bénéfice de sa rémunération.

Notre analyse

Cette décision s’inscrit dans un mouvement de clarification du statut des opérateurs de la location courte durée. Elle invite les conciergeries à analyser avec précision le contenu de leurs prestations et les professionnels de l’immobilier à rester vigilants sur les frontières parfois ténues entre assistance matérielle, gestion locative et entremise immobilière.

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