Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, publié au Bulletin

Lorsqu’un propriétaire décide de vendre un local commercial loué, l’article L. 145-46-1 du Code de commerce lui impose, sauf exceptions, de notifier une offre de vente à son locataire. Cette notification constitue une véritable offre de contracter et ouvre au profit du locataire un délai d’un mois pour se prononcer.

Mais que se passe-t-il si, avant toute acceptation, le bailleur change d’avis et renonce finalement à vendre son bien ?

Par un arrêt publié au Bulletin le 25 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une réponse particulièrement attendue. Si le bailleur demeure lié par son offre pendant le délai légal, sa rétractation avant toute acceptation n’entraîne pas la formation de la vente. Le locataire ne pourra obtenir que la réparation de son éventuel préjudice, à l’exclusion de toute exécution forcée.

Une affaire révélatrice des difficultés du droit de préférence Pinel

En l’espèce, des propriétaires indivis avaient décidé de vendre un local commercial donné à bail.

Le 15 janvier 2021, leur notaire notifie une offre de vente conformément à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Cette notification présente toutefois une particularité : elle est également adressée au sous-locataire, alors que seul le locataire titulaire du bail bénéficie du droit de préemption.

Quelques jours plus tard, le sous-locataire manifeste son intention d’acquérir le bien et indique recourir à un financement bancaire.

Le lendemain, les bailleurs informent leur locataire qu’ils n’avaient donné aucune instruction au notaire pour notifier cette offre et qu’ils renoncent finalement à leur projet de vente.

Le locataire principal accepte néanmoins l’offre quelques jours plus tard et saisit les juridictions afin de faire constater judiciairement la vente.

La cour d’appel de Paris fait droit à cette demande, estimant que le bailleur ne pouvait rétracter son offre pendant le délai d’un mois prévu par le Code de commerce.

Cette analyse est censurée par la Cour de cassation.

Une articulation entre le droit de préemption et le droit commun des contrats

L’intérêt majeur de cette décision réside dans la combinaison opérée entre :

• l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, qui organise le droit de préemption du locataire commercial ;
• les articles 1113 et 1116 du Code civil, issus de la réforme du droit des contrats.

La Haute juridiction rappelle tout d’abord un principe essentiel : le contrat de vente ne se forme que par la rencontre d’une offre et d’une acceptation.

Or, depuis la réforme de 2016, l’article 1116 du Code civil prévoit expressément que la rétractation d’une offre effectuée en violation du délai pendant lequel son auteur devait la maintenir empêche néanmoins la conclusion du contrat. La sanction n’est plus l’exécution forcée mais la responsabilité extracontractuelle de son auteur.

La Cour transpose ici cette règle au droit de préemption du locataire commercial.

Le bailleur reste lié par son offre… mais pas au point d’être contraint de vendre

L’arrêt apporte une nuance fondamentale.

Pendant le délai légal d’un mois, le bailleur demeure bien tenu par son offre.

Il ne peut donc pas contourner le droit de préférence en vendant le local à un tiers avant l’expiration de ce délai. Une telle vente demeurerait nulle.

En revanche, lorsque le propriétaire décide finalement de ne plus vendre son bien et retire son offre avant toute acceptation du locataire, aucune rencontre des volontés n’intervient.

La vente ne peut donc pas être judiciairement imposée.

Autrement dit, le droit de préemption protège le locataire contre une vente réalisée au profit d’un tiers, mais il ne transforme pas l’offre de vente en une promesse irrévocable dont l’exécution pourrait être obtenue devant le juge.

Une solution conforme à l’esprit de la réforme de 2016

Cette décision s’inscrit dans la continuité de la réforme du droit des contrats.

Avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, la question de la sanction de la rétractation fautive de l’offre faisait l’objet d’importantes discussions doctrinales et jurisprudentielles.

Le nouvel article 1116 du Code civil a clarifié la situation : la rétractation irrégulière peut engager la responsabilité de son auteur, mais elle fait obstacle à la formation du contrat.

La Cour de cassation confirme aujourd’hui que le droit de préemption instauré par la loi Pinel ne déroge pas à cette règle.

Quelles conséquences pour les professionnels de l’immobilier ?

Cette décision présente un intérêt pratique immédiat pour les propriétaires, les investisseurs, les notaires et les agents immobiliers.

Elle rappelle notamment que :

• le droit de préemption du locataire demeure un mécanisme de protection particulièrement fort ;
• le bailleur ne peut pas vendre le local à un tiers pendant le délai d’un mois laissé au locataire pour exercer son droit de préférence ;
• en revanche, si le propriétaire renonce sincèrement à son projet de vente avant toute acceptation, la vente ne pourra pas être imposée par le juge ;
• le locataire conserve uniquement la possibilité de solliciter des dommages et intérêts s’il démontre l’existence d’un préjudice.

Cette distinction est essentielle dans la pratique des cessions de locaux commerciaux. Elle invite les bailleurs à ne notifier une offre de vente qu’une fois leur décision de céder définitivement arrêtée, tout en sécurisant les opérations conduites par les professionnels qui les accompagnent.

À retenir

✔ L’offre de vente notifiée au locataire en application de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce doit être maintenue pendant un mois.

✔ Pendant ce délai, le bailleur ne peut pas vendre le bien à un tiers.

✔ Si le bailleur renonce finalement à vendre avant l’acceptation de son offre, la vente ne se forme pas.

✔ Le locataire ne peut pas obtenir l’exécution forcée de la vente.

✔ Il peut uniquement engager une action en responsabilité afin d’obtenir, le cas échéant, la réparation de son préjudice.

Notre analyse

Par cet arrêt publié au Bulletin, la Cour de cassation met un terme à une incertitude importante sur l’articulation entre le droit de préemption du locataire commercial et le droit commun de la formation des contrats.

La solution retenue apparaît équilibrée. Elle préserve pleinement la finalité du droit de préférence institué par la loi Pinel en empêchant toute vente précipitée au profit d’un tiers, sans pour autant priver le propriétaire de la possibilité de renoncer à son projet de cession avant que la vente ne soit définitivement formée.

Cette décision devrait rapidement s’imposer comme un arrêt de référence en matière de cession de locaux commerciaux et trouver une place de choix dans les commentaires consacrés au droit de préférence du locataire.

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