Travaux de #ravalement – bail commercial – exécution imposée par l’administration


news_maksym-yemelyanovDans cette affaire, un immeuble à usage d’hôtellerie était donné à bail à une société.

Le bail contenait une clause mettant à la charge du locataire les travaux de ravalement de façade de l’immeuble dans lequel l’hôtel était exploité.

L’immeuble n’ayant pas fait l’objet de tels travaux depuis 1982, la mairie de Paris a enjoint le bailleur de le remettre en état de propreté et d’en ravaler les façades. Fort de la clause insérée au contrat de bail, le propriétaire demande à ce que le coût de ces travaux soient supportés par son preneur dont il relève la défaillance dans ses obligations contractuelles.

Sur qui pèse l’obligation de ravaler l’immeuble en cas de location?

Les juges rejettent l’argument du bailleur au motif que la clause insérée audit bail n’avait pas prévu que des travaux imposés par l’autorité administrative pèseraient sur le preneur. En conséquence  » les bailleurs ne pouvaient pas invoquer un manquement de la locataire à ses obligations et que les travaux de ravalement imposés par la Mairie de Paris devaient être supportés par les consorts X… ; » – Cass. 3ème civ. 5 octobre 2017, 16-11.470

Le bail et les travaux de ravalement :

Cette affaire n’est pas sans rappeler d’autres arrêts de ce type en la matière, dans lesquels la Cour avait déjà fait preuve d’une interprétation stricte de ces clauses (ndlr : clauses non admises dans les baux d’habitation).

Plusieurs points sont à retenir afin d’anticiper les problèmes à venir, à savoir :

  1. De tels travaux ne sont pas considérés comme de simple travaux d’entretien mais bien comme des grosses réparations au sens du Code civil (Cass. 3e civ. 31 mars 1998 – article 606).
  2. Les dépenses de ravalement ne constituent pas des charges locatives, en conséquence elles incombent au bailleur, sauf stipulation expresse contraire (Cass. 3ème civ. 19 décembre 2012, n°11-25414)

Tout cela nous donne l’occasion de faire un point sur la situation ante-Pinel et post- Pinel en termes de charges liées au ravalement de l’immeuble loué.

Comment donnait-on avant la loi Pinel à ces grosses réparations la qualification de charge locative?

Il suffisait d’inésrer une clause conventionnelle mettant à la charge du preneur de tels travaux. Cette clause étant valable sous certaines conditions :

  • la clause devait être précise dans son contenu;
  • Afin d’éviter tout litige en matière de travaux prescrits par l’administration, le rédacteur devait également veiller, à indiquer que les travaux prescrits par l’administration pèseraient également sur le preneur « Qu’en statuant ainsi, alors que les travaux prescrits par l’autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire concernant ces travaux, la cour d’appel, qui n’a pas constaté que le bail contenait une telle stipulation, a violé le texte susvisé ; »( Cass. 3ème civ. 10 mai 2001, n° 96-22442 ).

Quid des dépenses de ravalement et de l’impact de loi Pinel dans les baux commerciaux :

La loi dite Pinel du 18 juin 2014 est venue modifier les rapports entre preneurs et bailleurs commerciaux en termes de répartition des dépenses liées à l’immeuble donné à bail.

Son décret d’application concernant la répartition des charges a mis en cohérence les dispositions des articles R. 145-5, D. 145-18 et R.145-20 avec les nouvelles dispositions législatives. Il dresse la liste des charges, travaux, impôts, taxes et redevances relatifs aux parties privatives et communes qui ne peuvent pas être mis à la charge du locataire, et précise les obligations du bailleur en matière d’information du locataire.

Ce texte est entré en vigueur pour les contrats conclus ou renouvelés à compter de sa publication du décret, c’est-à-dire à compter du 5 novembre 2014.

Seules, 
les charges correspondants à l’exploitation ou à l’occupation des lieux sont récupérables auprès du Locataire.

En conséquence, il ressort pour la partie qui nous intéresse du décret, que les dépenses liées aux grosses réparations auparavant imputables au preneur ne peuvent plus l’être en vertu de l’article R145-35 al.1 du Code de commerce.

Le ravalement considéré comme une grosse réparation ne devrait plus être imputé au locataire dans les baux renouvelés ou signés depuis novembre 2014.

Cependant, une solution émerge de la pratique suite à la distinction faite par la Cour de cassation entre réparations d’entretien et grosses réparations (Cass. 3ème civ. 13 juillet 2005  » les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale »).

Ainsi, il est tout à fait possible de prévoir d’imputer le coût de ces travaux au preneur dès lors qu’ils ne touchent pas à la structure même du bâtiment (solidité, gros oeuvre). 

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