Agents immobiliers : comprendre les sûretés qui sécurisent le financement de vos clients

Dans la majorité des acquisitions immobilières, l’acquéreur a recours à un financement bancaire. Pour la banque, l’octroi d’un prêt immobilier représente un risque financier important qui justifie la mise en place de garanties destinées à assurer le remboursement des sommes prêtées.

Ces garanties, appelées sûretés, permettent au prêteur de bénéficier d’une protection particulière en cas de défaillance de l’emprunteur.

Pour les professionnels de l’immobilier, comprendre les principales garanties attachées au financement constitue un véritable atout afin d’accompagner efficacement les acquéreurs tout au long de leur projet.

Pourquoi une banque exige-t-elle une garantie ?

Lorsqu’elle accorde un prêt immobilier, la banque immobilise des fonds sur une longue période, parfois jusqu’à 25 ans.

Afin de limiter son risque, elle exige généralement qu’une garantie soit constituée sur le bien financé ou qu’un organisme de cautionnement s’engage à rembourser le prêt en cas de défaillance de l’emprunteur.

Cette garantie constitue souvent une condition essentielle à l’obtention du financement.

Les principales garanties rencontrées en pratique

Aujourd’hui, trois mécanismes sont principalement utilisés dans le cadre du financement immobilier :

1. L’hypothèque conventionnelle

L’hypothèque conventionnelle est une garantie consentie par l’emprunteur au profit de la banque.

Elle permet au prêteur, en cas d’impayés persistants, de faire saisir le bien immobilier puis de se rembourser sur le prix de vente.

Cette garantie doit obligatoirement être constatée par acte notarié et publiée au service de la publicité foncière pour être opposable aux tiers.

L’hypothèque demeure particulièrement utilisée lorsque le dossier présente certaines spécificités ou lorsque le recours à un organisme de caution n’est pas envisageable.

2. L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

Depuis la réforme du droit des sûretés entrée en vigueur en 2022, l’ancien privilège de prêteur de deniers (PPD) a disparu au profit de l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.

Cette garantie bénéficie au prêteur qui finance l’acquisition d’un bien immobilier existant.

Elle présente un avantage majeur pour la banque : elle bénéficie d’un rang particulièrement favorable lorsqu’elle est régulièrement publiée.

En pratique, cette sûreté est fréquemment utilisée pour garantir la partie du prêt correspondant au financement du prix d’acquisition du bien.

3. Le cautionnement

Le cautionnement est aujourd’hui la garantie la plus répandue dans le financement immobilier des particuliers.

Un organisme spécialisé se porte garant du remboursement du prêt auprès de la banque.

En cas de défaillance de l’emprunteur, la caution rembourse le prêteur puis se retourne contre l’emprunteur afin d’obtenir le remboursement des sommes versées.

Cette solution est souvent privilégiée car elle évite les formalités de publicité foncière et limite généralement les coûts lors de la revente du bien.

Peut-on cumuler plusieurs garanties ?

Oui.

Il n’est pas rare qu’une opération immobilière combine plusieurs mécanismes de garantie.

C’est notamment le cas lorsqu’une partie du financement porte sur l’acquisition du bien existant tandis qu’une autre partie finance des travaux importants.

Dans cette hypothèse, différentes sûretés peuvent être mobilisées afin de garantir l’ensemble des sommes prêtées.

Quel impact pour les professionnels de l’immobilier ?

Même si la mise en place des garanties relève principalement de la banque et du notaire, leur compréhension permet aux agents immobiliers de mieux accompagner leurs clients.

La nature de la garantie retenue peut en effet avoir une incidence sur :

• le coût global de l’opération ;
• les délais de mise en place du financement ;
• les conditions de revente du bien ;
• les frais liés à une éventuelle mainlevée.

À retenir

Les garanties attachées au prêt immobilier constituent un élément essentiel de la sécurisation du financement.

Hypothèque conventionnelle, hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ou cautionnement répondent toutes à un même objectif : protéger le prêteur contre le risque d’impayé.

Pour les professionnels de l’immobilier, la maîtrise de ces mécanismes permet de mieux informer les acquéreurs et d’anticiper certaines questions fréquemment soulevées lors de la préparation d’une acquisition.

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La compréhension des garanties bancaires, des conditions suspensives de prêt et des mécanismes de sécurisation des ventes constitue un enjeu majeur pour les professionnels de l’immobilier.

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