Le règlement de copropriété peut-il empêcher le droit de préemption Pinel de s’exercer !

Dans l’arrêt en question, le propriétaire de plusieurs lots de copropriété les a donnés à bail à deux sociétés commerciales.

Lors de la cession groupée de ces lots, l’une des deux sociétés a demandé au bailleur qu’il purge son droit de préemption commercial issue des dispositions de l’article L145-46-1 du Code de commerce (voir notre formation baux commerciaux).

Le bailleur s’est opposé à la demande en arguant que le droit de préemption ne joue pas en cas de cession globale de locaux commerciaux distincts.

Les juges du 1er degré donnent raison au locataire commerçant suite à l’analyse des dispositions de l’état descriptif de division qui affecte les locaux loués par la seconde société à un usage d’habitation. En conséquence, la vente telle qu’envisagée n’est pas sleon les juges une cession unique de locaux commerciaux distincts qui serait exempte du droit de préemption Pinel.

Or, la Cour de cassation le 15 novembre 2018 casse l’arrêt au motif que seul le règlement de copropriété a une valeur contractuelle et donc la seule désignation à prendre en compte est celle de ce document peu importe ce que dit l’état descriptif de division.

Cet arrêt n’est pas sans rappeler la problématique posée lors d’un arrêt récent qui avait pourtant retenu une valeur contractuelle à l’état descriptif de division mais, cela en vertu des dispositions même du règlement de copropriété.

Ces questions d’usage des biens en copropriété sont abordées lors de notre formation copropriété à jour de la loi ELAN

FOCUS sur l’arrêt du 7 juillet 2017 :
Un règlement de copropriété donnait à l’EDD une valeur contractuelle, chose rare en pratique. Ce qui avait pour conséquence la coexistence au sein de cette copropriété de deux documents à caractère conventionnel.

La question posée aux juges en la matière était celle de savoir quelle règle faire prédominer dans le cadre de l’utilisation des lots de copropriété ?
Les faits étaient les suivants : un copropriétaire n’avait pas obtenu l’autorisation de l’Assemblée générale de copropriété pour apposer une plaque professionnelle au motif que les lots qu’ils occupaient au deuxième étage ne pouvaient être au sens du règlement de copropriété à usage professionnel.

La Cour de cassation relève « que l’état descriptif de division, auquel le règlement de copropriété avait conféré une valeur contractuelle et qui affectait les lots situés au-dessus du premier étage à une destination exclusive d’habitation, n’était pas en contradiction avec les stipulations du règlement selon lesquelles l’immeuble était destiné à un usage professionnel de bureaux commerciaux ou d’habitation en ce qui concernait les locaux situés aux étages et combles dès lors que les dispositions de l’état descriptif de division étaient plus précises, en ce qu’elles portaient sur chaque lot, et alors que la destination énoncée au règlement l’était de manière générale, sans distinguer les étages au-delà du premier, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu décider qu’en vertu du règlement de copropriété, les locaux situés au deuxième étage, ainsi qu’aux étages supérieurs, ne pouvaient être occupés à titre professionnel ; »