Cour de cassation chambre civile 3 – 11 février 2016 -n° de pourvoi: 14-25682 15-50079 

Le régime de la vente en bloc impose au propriétaire unique d’un immeuble de proposer aux locataires en place l’achat en priorité des biens qu’ils occupent par rapport à tout autre acheteur. La seule façon d’échapper à cette obligation est de trouver un acquéreur qui va s’engager à proroger les baux en cours pour une durée fixée par les textes soit pour 6 ans.

Ce régime est très contraignant pour les propriétaires institutionnels mais également pour les particuliers à la tête d’un patrimoine privé comme ceux qui détiennent un « hôtel particulier » de famille et qui souhaitent le vendre en bloc c’est-à-dire en le vendant à un seul acquéreur.

Le régime impose dès lors que le bien immobilier est composé de 10 logements de :

-procéder à une information collective des locataires en place

-notifier individuellement les conditions de la vente projetée, ce qui traduit une offre de vente au profit du locataire et de congé le cas échéant

Aussi, en cas de refus du locataire s’ouvre un droit de préférence au profit de la commune depuis la loi ALUR

Si et seulement si, ni le locataire, ni la commune ne se porte acquéreur du bien, le propriétaire pourra vendre le bien à l’acquéreur qu’il aura trouvé.

« Mais attendu que seuls doivent être pris en compte, pour le calcul du nombre de logements rendant applicables les dispositions de l’article 10-1- I-A de la loi du 31 décembre 1975, les logements susceptibles d’être offerts à la location présentant les caractéristiques de décence fixées par le décret du 30 janvier 2002 ; qu’ayant relevé que les chambres de service du 6ème étage ne répondaient pas à ces critères qualitatifs et constaté que l’immeuble ne comportait pas plus de dix logements lors de sa vente à la société Paris 9e, la cour d’appel a exactement déduit, de ces seuls motifs, que les dispositions relatives au droit de préemption des locataires n’avaient pas à être mises en oeuvre ; »

Dans cette affaire les locataires du bien immobilier souhaitaient faire annuler la vente de l’immeuble pour violation du régime protecteur qui leur est offert au titre de la loi de 1975, le bailleur ne leur ayant pas purger leur droit de préemption. Ils ont argué que le texte d’application visait le « logement » sans faire de distinction.

De manière étonnante les juges les déboutent en retenant que l’immeuble objet de la vente contenait des chambres de bonnes qui ne remplissaient pas les conditions de décence imposées par le décret de 2002 , en conséquence le droit de préemption n’était pas applicable, le seuil du nombre de logements n’étant pas atteint pour déclencher cette procédure.

A savoir que cette jurisprudence est rendue sous l’ancienne version du texte qui imposait ce mécanisme pour toute vente d’un immeuble de plus de 10 logements, à ce jour et suite à la loi ALUR le seuil a été abaissé à 5 logements :

I. ― A. ― Préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel de plus de cinq logements au profit d’un acquéreur ne s’engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d’habitation en cours à la date de la conclusion de la vente afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu’il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l’acte authentique de vente qui contiendra la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l’indication du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l’immeuble ainsi que l’indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu’il occupe. »