Un chemin traverse un terrain et compromet un projet de construction. Le propriétaire peut-il en imposer le déplacement, même si cette difficulté résulte de son propre projet immobilier ?

Dans un arrêt du 1er octobre 2026, la Cour de cassation apporte une réponse importante pour les propriétaires, promoteurs et aménageurs.

Une servitude ancienne qui compromet un projet d’aménagement

À l’origine du litige, une servitude de passage constituée par acte notarié en 1970, permettant aux propriétaires de plusieurs parcelles de rejoindre la voie publique.

Plusieurs décennies plus tard, une société foncière, devenue propriétaire d’un des terrains grevés par cette servitude et de parcelles voisines, obtient un permis de démolir et d’aménager une zone d’activités industrielles et artisanales.

Le projet prévoit jusqu’à 31 lots, représentant une surface constructible de 68 546 m².

Mais le tracé de la servitude pose problème.

Son maintien aurait pour conséquence de couper certains lots en deux, de compliquer leur utilisation et leur gestion et de réduire les possibilités de construction.

La société foncière demande alors le déplacement du passage.

Les bénéficiaires s’y opposent, considérant notamment que les difficultés invoquées résultent exclusivement du choix du propriétaire d’aménager un terrain qu’il savait grevé d’une servitude.

Le propriétaire peut-il invoquer une gêne qu’il a lui-même créée ?

C’est toute la question soumise à la Cour de cassation.

L’article 701 du Code civil interdit, par principe, au propriétaire du fonds servant de modifier unilatéralement l’emplacement d’une servitude ou d’en rendre l’exercice plus difficile.

Le texte prévoit toutefois une exception lorsque l’emplacement initial est devenu plus onéreux pour le propriétaire ou l’empêche de réaliser des travaux avantageux.

Dans cette hypothèse, il peut proposer un autre passage, à condition que celui-ci soit aussi commode pour les bénéficiaires.

Mais cette exception peut-elle s’appliquer lorsque les difficultés apparaissent à l’occasion d’un projet immobilier volontairement engagé par le propriétaire ?

La Cour de cassation répond par l’affirmative.

La Cour de cassation reconnaît la gêne liée à un projet immobilier

Dans son arrêt du 1er octobre 2026 (n° 25-13.283), la troisième chambre civile confirme la décision de la cour d’appel de Toulouse.

Elle retient qu’une servitude de passage peut être déplacée lorsqu’elle occasionne une gêne sérieuse au propriétaire du fonds servant.

Cette gêne peut résulter de la volonté du propriétaire de modifier les modalités d’exploitation de son terrain.

Autrement dit, le fait que le propriétaire soit lui-même à l’origine du projet d’aménagement ne fait pas obstacle, à lui seul, au déplacement de la servitude.

Dans cette affaire, plusieurs éléments caractérisaient la gêne sérieuse :

• La division de certains lots par le passage existant.
• Les complications d’utilisation et de gestion des terrains.
• La réduction de leur constructibilité.
• La perte financière liée aux contraintes d’aménagement.

La Cour admet ainsi que les conséquences économiques et pratiques d’un projet immobilier puissent être prises en considération.

Pour autant, la seule volonté de construire ne suffit pas : les difficultés doivent être réelles et suffisamment importantes.

Un nouveau passage plus long peut-il être imposé ?

L’arrêt présente un second intérêt.

Les bénéficiaires de la servitude soutenaient que le nouveau tracé entraînait un allongement possible des trajets et une circulation plus importante dans la zone aménagée.

Selon eux, le nouveau passage ne pouvait donc pas être considéré comme aussi commode.

Les juges ont cependant relevé plusieurs éléments favorables au nouveau tracé.

Celui-ci était rectiligne, rejoignait directement la voirie nouvellement aménagée et permettait un accès plus sécurisé à la voie publique.

La Cour de cassation approuve donc les juges d’appel d’avoir considéré que le nouveau passage ne rendait pas l’exercice de la servitude plus incommode.

Un trajet plus long n’est donc pas nécessairement moins commode au sens de l’article 701 du Code civil.

L’appréciation doit tenir compte de l’ensemble des conditions d’utilisation du passage, et pas uniquement de sa longueur.

Quelles conséquences pour les propriétaires et les professionnels de l’immobilier ?

Cette décision présente un intérêt particulier pour les opérations de division foncière, de promotion immobilière et d’aménagement.

Elle rappelle qu’une servitude ancienne ne constitue pas nécessairement un obstacle définitif à l’évolution d’un terrain.

Pour autant, son déplacement suppose une analyse juridique et technique rigoureuse.

Avant d’engager une opération, plusieurs vérifications sont essentielles :

• Examiner le titre constitutif de la servitude, afin d’identifier précisément les droits des bénéficiaires.
• Mesurer les contraintes du tracé existant sur la constructibilité et l’utilisation des parcelles.
• Justifier la gêne sérieuse occasionnée au propriétaire du fonds servant.
• Étudier un passage alternatif offrant des conditions d’accès au moins équivalentes.
• Sécuriser juridiquement le déplacement, par un accord entre les parties ou, en cas de désaccord, par une décision judiciaire.

Le propriétaire ne peut donc pas déplacer librement le passage au seul motif qu’il souhaite construire.

Ce qu’il faut retenir

Une servitude de passage n’interdit pas nécessairement la réalisation d’un projet immobilier.

Par son arrêt du 1er octobre 2026, la Cour de cassation confirme que le propriétaire peut obtenir le déplacement d’une servitude lorsque son emplacement occasionne une gêne sérieuse, y compris si cette gêne résulte d’un projet d’aménagement qu’il a lui-même décidé.

Mais cette possibilité reste encadrée : le nouveau passage doit demeurer aussi commode pour ses bénéficiaires.

La décision illustre ainsi la recherche d’un équilibre entre deux impératifs : permettre la valorisation d’un terrain et préserver les droits attachés à une servitude existante.

---

Références juridiques

• Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-13.283, publié au Bulletin.
• Cour d’appel de Toulouse, 18 décembre 2024.
• Article 701 du Code civil.

Sécurisez vos pratiques professionnelles

Vérification de la solvabilité des acquéreurs, obligations LCB-FT, devoir de conseil, responsabilité civile professionnelle, rédaction des avant-contrats : ces sujets sont au cœur de nos formations destinées aux professionnels de la transaction immobilière.

👉 Formez-vous pour sécuriser vos ventes et limiter les risques de mise en cause de votre responsabilité.

👉 Agenda de nos formations dédiée aux professionnels de la loi Hoguet