Le juge des loyers commerciaux est incompétent pour réviser le montant de la redevance du bail emphytéotique

Dans le cadre d’un litige opposant un bailleur et son preneur au sujet d’une révision de loyer, la Cour de cassation est venue affirmer que le juge des loyers commerciaux n’est pas compétent pour statuer sur une demande de révision de « loyer » (ce qui est erroné puisqu’en réalité il s’agit d’une redevance) dans le cadre d’un bail emphytéotique.

La Cour retient que « la valeur locative était étrangère à l’économie du contrat de bail emphytéotique, la contrepartie de la jouissance du preneur étant pour le bailleur, non le payement du loyer, mais l’absence de renouvellement et l’accession sans indemnité en fin de bail de tous travaux et améliorations faits par le preneur, la cour d’appel en a exactement déduit que les bailleurs ne pouvaient saisir le juge des loyers commerciaux d’une demande de révision du loyer pour le faire correspondre à la valeur locative, fût-ce en invoquant une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité ; »

C’est par l’analyse d’un faisceau d’indices et une appréciation des termes du contrat et de l’intention des parties que les juges ont pu qualifier le bail liant les parties de bail emphytéotique. Alors même qu’il était soutenu que les règles de fixation du loyer devaient s’appliquer comme en matière de bail commercial.

Les arguments sont rejetés, les juges relevant d’une part que le contrat était conclu pour une durée de plus de 99 années (indice conduisant à la qualification de bail de droit réel) et d’autre part qu’il n’y avait aucune obligation de construire, il ne pouvait s’agir que d’un bail emphytéotique (l’exploitation du casino n’était pas une obligation du bail).

Cass. 3ème civ. 8 Septembre 2016 n°15.22374

Cet arrêt montre à quel point il est important de bien qualifier dès le départ le contrat dans lequel on s’engage.

Tel est là le rôle essentiel des professionnels du droit dans le cadre des négociations.

Cet arrêt n’est pas sans rappeler celui de rendu par la Cour de cassation en 2014 (Cass. 3ème civ. du 19 fevrier 2014 n°12.19270).

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