Cass. 3e civ., 5 février 2026, n° 23-21.993

La Cour de cassation confirme qu’un vendeur peut manquer à son obligation de délivrance conforme lorsqu’il cède un immeuble présenté comme un investissement locatif alors qu’une partie significative des logements ne satisfait pas aux critères légaux de décence.

Dans cette affaire, la vente d’un immeuble de rapport a été résolue après la découverte de non-conformités affectant plusieurs logements et compromettant l’exploitation locative attendue par l’acquéreur.

Les faits

Un acquéreur achète en 2013 un immeuble composé de douze logements pour un montant de 210 000 euros.

L’annonce diffusée par l’agence immobilière présentait le bien comme un immeuble locatif comprenant douze logements loués en meublé et indiquait le revenu locatif généré par l’ensemble immobilier.

Après la vente, des désordres sont constatés et les services administratifs signalent que plusieurs logements ne respectent pas les critères de décence, notamment en raison de leur surface insuffisante et de leur hauteur sous plafond.

Six logements situés au deuxième étage se révèlent ainsi impropres à la location dans des conditions conformes à la réglementation.

L’acquéreur engage alors une action en résolution de la vente.

La question juridique

Le vendeur manque-t-il à son obligation de délivrance conforme lorsqu’il vend un immeuble présenté comme un investissement locatif alors qu’une partie importante des logements ne peut légalement être louée ?

La décision de la Cour de cassation

La Cour de cassation répond par l’affirmative.

Les juges relèvent que :

• l’immeuble était présenté comme comportant douze logements destinés à la location ;
• le rendement locatif constituait un élément essentiel de l’opération ;
• six logements ne respectaient pas les normes minimales de décence ;
• les travaux nécessaires à leur mise en conformité représentaient plus de 30 % du prix de vente pour le seul rehaussement de l’immeuble.

La Cour approuve ainsi les juges du fond d’avoir considéré que la destination locative de l’immeuble faisait partie des caractéristiques convenues entre les parties.

Dès lors, l’impossibilité d’obtenir le rendement locatif annoncé caractérisait un défaut de délivrance conforme.

La destination locative fait partie des caractéristiques du bien vendu

L’intérêt majeur de cet arrêt réside dans cette affirmation.

La Cour considère que lorsqu’un immeuble est vendu comme un immeuble de rapport, sa capacité à être légalement loué constitue une caractéristique essentielle du bien.

La conformité ne s’apprécie donc pas uniquement au regard des surfaces ou de l’état matériel des locaux.

Elle s’apprécie également au regard de l’usage auquel le bien est destiné et présenté lors de la vente.

Une obligation d’information renforcée du vendeur

L’arrêt met également en lumière le devoir d’information du vendeur.

Avant la vente, les propriétaires avaient reçu un avis de visite émanant d’un organisme chargé de lutter contre l’habitat indigne et de contrôler la décence des logements.

La Cour relève que cette information n’avait pas été portée à la connaissance de l’acquéreur.

Pour les juges, cette circonstance était particulièrement importante dès lors qu’elle pouvait conduire à la réalisation de travaux affectant directement l’exploitation locative du bien.

L’acquéreur aurait ainsi pu effectuer des vérifications complémentaires ou renégocier les conditions de son acquisition.

Quelles conséquences pour les investisseurs ?

Cette décision intéresse particulièrement les investisseurs acquérant :

• des immeubles de rapport ;
• des divisions locatives ;
• des immeubles meublés ;
• des biens présentés comme générant un rendement locatif.

Avant toute acquisition, il apparaît indispensable de vérifier :

• la conformité des logements aux critères de décence ;
• les surfaces habitables réelles ;
• les hauteurs sous plafond ;
• l’existence d’éventuels signalements administratifs ;
• les échanges intervenus avec les services chargés de l’habitat.

À retenir

✔ La destination locative d’un immeuble peut constituer une caractéristique essentielle du bien vendu.

✔ Un immeuble présenté comme générant un revenu locatif doit pouvoir être exploité conformément à cet usage.

✔ L’absence de décence de plusieurs logements peut caractériser un défaut de délivrance conforme.

✔ Le vendeur doit informer l’acquéreur des éléments susceptibles d’affecter l’exploitation locative du bien.

✔ La résolution de la vente peut être prononcée lorsque les non-conformités compromettent substantiellement le rendement locatif attendu.

Notre analyse

Cette décision rappelle qu’un immeuble de rapport ne se résume pas à une addition de surfaces ou de logements. Lorsqu’un bien est vendu comme un investissement locatif, sa capacité à produire légalement les revenus annoncés fait partie intégrante des caractéristiques convenues entre les parties. Les vendeurs comme les intermédiaires doivent donc être particulièrement vigilants quant aux informations communiquées sur la conformité et l’exploitabilité des logements proposés à la vente.

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