Une mésentente persistante entre copropriétaires peut compliquer la gestion d’un immeuble, voire bloquer certaines décisions. Mais suffit-elle à justifier la désignation d’un administrateur provisoire en copropriété ? Dans un arrêt du 1er octobre 2026 (n° 25-16.087), la Cour de cassation rappelle les conditions strictes de cette procédure et apporte une précision sur l’intervention du ministère public.
Une mésentente entre copropriétaires à l’origine du litige
L’affaire concerne une copropriété dans laquelle une société civile immobilière (SCI), propriétaire de plusieurs lots, sollicite la désignation d’un administrateur provisoire.
La SCI dénonce des difficultés de fonctionnement, des irrégularités de gestion et une mésentente sérieuse entre les copropriétaires.
Elle estime notamment que les difficultés financières et les désaccords affectant la gestion de l’immeuble justifient une intervention judiciaire.
La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 3 avril 2025, rejette sa demande.
La SCI forme alors un pourvoi en cassation.
La question posée aux juges est essentielle : un conflit grave entre copropriétaires suffit-il à caractériser une copropriété en difficulté au sens de la loi du 10 juillet 1965 ?
Dans quels cas peut-on désigner un administrateur provisoire en copropriété ?
L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la possibilité de désigner un administrateur provisoire lorsque :
- L’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ;
- Ou le syndicat se trouve dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble.
Ces conditions sont alternatives : il suffit que l’une d’elles soit établie.
L’administration provisoire constitue une mesure exceptionnelle destinée à répondre à une situation grave, et non un mécanisme général de règlement des différends entre copropriétaires.
La seule existence de tensions, de contestations ou de désaccords ne permet donc pas automatiquement de recourir à cette procédure.
Ce que décide la Cour de cassation le 1er octobre 2026
Dans son arrêt du 1er octobre 2026, n° 25-16.087, publié au Bulletin, la troisième chambre civile rejette le pourvoi.
Elle confirme qu’une mésentente entre copropriétaires, même sérieuse, ne constitue pas, à elle seule, un motif suffisant pour désigner un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 29-1.
Les juges avaient notamment constaté que :
- La copropriété disposait d’une assurance.
- Des travaux d’étanchéité avaient été réalisés.
- Le registre des copropriétés était tenu à jour.
- Des assemblées générales avaient été organisées.
- Les éléments présentés ne démontraient pas une impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble ni un équilibre financier gravement compromis.
La Cour de cassation distingue ainsi les conflits de gouvernance des difficultés graves justifiant une administration provisoire.
Une mésentente peut contribuer à la dégradation du fonctionnement d’une copropriété, mais il faut encore démontrer que l’une des conditions légales est remplie.
Une précision importante sur la communication au ministère public
L’arrêt présente également un intérêt procédural.
L’article 62-3 du décret du 17 mars 1967 impose la communication au procureur de la République de la demande initiale de désignation d’un administrateur provisoire.
La Cour de cassation précise que cette obligation ne s’étend pas à une nouvelle communication au procureur général près la cour d’appel lorsque la décision du président du tribunal judiciaire fait l’objet d’un appel.
Il convient donc de distinguer la communication obligatoire au stade de la demande initiale et la procédure d’appel.
Quelles conséquences pour les syndics et les copropriétaires ?
Cette décision présente un intérêt particulier pour les petites copropriétés, notamment lorsqu’elles ne comptent que deux copropriétaires.
Dans ces immeubles, un désaccord peut rapidement perturber les assemblées générales, les travaux ou l’adoption des décisions nécessaires à la gestion courante.
Toutefois, pour solliciter la désignation d’un administrateur provisoire, il ne suffit pas de démontrer une situation relationnelle conflictuelle.
Il faut établir des difficultés objectives répondant aux critères de l’article 29-1.
Les éléments utiles peuvent notamment comprendre :
- Les comptes et documents financiers du syndicat.
- Le niveau des impayés et les difficultés de trésorerie.
- Les procès-verbaux d’assemblées générales.
- Les justificatifs de travaux indispensables non réalisés.
- Les rapports techniques mettant en évidence des risques pour la conservation de l’immeuble.
L’analyse doit porter sur la situation réelle de la copropriété et sur les conséquences concrètes des dysfonctionnements constatés.
Comment demander la désignation d’un administrateur provisoire ?
Lorsque les conditions légales sont réunies, la demande est portée devant le président du tribunal judiciaire.
L’article 29-1 prévoit notamment la possibilité d’une saisine par le syndic ou par des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat. D’autres personnes et autorités désignées par le texte peuvent également intervenir.
Le juge examine la situation financière et matérielle de la copropriété avant de décider s’il y a lieu de désigner un administrateur provisoire.
Cette désignation peut entraîner un transfert important de pouvoirs normalement exercés par le syndic et les organes de la copropriété.
Elle doit donc être distinguée d’autres mécanismes judiciaires destinés à remédier à l’absence de syndic ou à des difficultés ponctuelles de fonctionnement.
Ce qu’il faut retenir
Un conflit entre copropriétaires, même grave, ne suffit pas automatiquement à justifier la désignation d’un administrateur provisoire.
L’arrêt du 1er octobre 2026 rappelle que l’administration provisoire prévue à l’article 29-1 suppose une situation financière gravement compromise ou l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble.
Il précise également que la communication de la demande au procureur de la République, obligatoire au stade initial, n’a pas à être renouvelée auprès du procureur général en appel.
Pour les syndics, les conseils syndicaux et les copropriétaires, cette jurisprudence souligne l’importance de constituer un dossier reposant sur des éléments objectifs avant d’engager une telle procédure.
Références juridiques
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 1er octobre 2026, n° 25-16.087, publié au Bulletin.
- Article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 — Légifrance.
- Article 62-3 du décret du 17 mars 1967.
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