Une terrasse est réservée à un copropriétaire et le règlement lui impose d’en assurer l’entretien. Lorsque des infiltrations endommagent le local situé en dessous, le syndicat des copropriétaires peut-il écarter sa responsabilité ?

Dans un arrêt du 17 septembre 2026, la Cour de cassation rappelle qu’une clause mettant l’entretien d’une partie commune à la charge de son utilisateur exclusif ne permet pas d’exonérer le syndicat de sa responsabilité envers la victime.

Une décision qui invite à distinguer l’obligation d’entretien, la responsabilité à l’égard de la victime et les recours éventuels entre les personnes concernées.

Des infiltrations provenant d’une toiture-terrasse à usage exclusif

Dans cette affaire, un commerçant louait un local situé sous une toiture-terrasse, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété.

Cette toiture-terrasse constituait une partie commune affectée à l’usage exclusif d’un lot situé au premier étage.

Le règlement de copropriété prévoyait que l’entretien et les réparations des parties communes à usage exclusif étaient à la charge des propriétaires des lots concernés.

À la suite d’infiltrations, l’assemblée générale avait décidé, en 2015, la réfection complète du complexe d’étanchéité. Les travaux avaient été réalisés en 2017.

Le commerçant avait engagé une action en indemnisation, notamment contre le syndicat des copropriétaires et son assureur.

La cour d’appel avait écarté la responsabilité du syndicat

La cour d’appel avait constaté que les infiltrations provenaient de la défectuosité du complexe d’étanchéité de la toiture-terrasse.

Elle avait toutefois rejeté la demande dirigée contre le syndicat : puisque le règlement mettait l’entretien et les réparations à la charge du propriétaire bénéficiant de l’usage exclusif, elle en avait déduit que le syndicat n’était pas responsable.

La Cour de cassation censure ce raisonnement.

Une clause d’entretien ne peut pas exonérer le syndicat

La Cour applique l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019, applicable au litige.

Ce texte rendait le syndicat responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de ses actions récursoires.

Cette responsabilité est d’ordre public : le règlement de copropriété ne peut pas l’écarter.

Une clause peut donc imposer au copropriétaire bénéficiant de la jouissance exclusive d’une partie commune de l’entretenir. Elle ne peut pas, pour autant, exonérer le syndicat de sa responsabilité légale envers la victime.

Autrement dit, déterminer qui doit entretenir la terrasse ne suffit pas à déterminer qui répond du dommage envers la victime.

Le copropriétaire chargé de l’entretien reste-t-il concerné ?

La Cour réserve expressément les actions récursoires du syndicat.

Celui-ci conserve donc la possibilité de rechercher la responsabilité du copropriétaire chargé de l’entretien, selon les obligations prévues par le règlement et les circonstances du sinistre.

Ce recours ne signifie cependant pas que le copropriétaire devra automatiquement rembourser toutes les sommes versées.

Il faudra notamment examiner la portée de la clause, les manquements invoqués et leur lien avec les dommages.

L’arrêt ne tranche pas définitivement la répartition du coût de réfection de l’étanchéité entre le syndicat et le copropriétaire bénéficiant de la terrasse.

Une cassation avec renvoi, sans indemnisation définitivement fixée

La Cour de cassation annule partiellement l’arrêt ayant rejeté les demandes d’indemnisation dirigées contre le syndicat et son assureur.

Elle renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Grenoble.

Elle ne fixe donc pas elle-même le montant de l’indemnisation du commerçant. Elle juge que la clause du règlement ne pouvait pas justifier l’exonération du syndicat.

Quels enseignements pour les syndics et les gestionnaires ?

Face à des infiltrations provenant d’une terrasse à jouissance privative, la première étape consiste à vérifier la qualification juridique des éléments concernés et l’origine technique du sinistre.

L’usage exclusif d’une terrasse ne suffit pas à en faire une partie privative. Dans cette affaire, son caractère commun était établi.

Il convient ensuite de lire précisément le règlement de copropriété, sans considérer qu’une obligation d’entretien permet de rejeter immédiatement toute réclamation contre le syndicat.

La recherche des responsabilités doit aussi s’accompagner des démarches nécessaires auprès des assureurs, de la conservation des preuves et de l’examen des mesures permettant de limiter l’aggravation des dommages.

À retenir

Une partie commune à jouissance privative demeure une partie commune.

La clause qui en confie l’entretien à un copropriétaire ne permet pas d’exonérer le syndicat de sa responsabilité légale envers la victime. Les recours éventuels contre le copropriétaire chargé de l’entretien doivent être examinés séparément.

Référence : Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 septembre 2026, n° 24-20.973, publié au Bulletin, cassation partielle.

Consulter l’arrêt sur Légifrance

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