La forme de la promesse de vente signée a-t-elle un effet sur le moment de la purge du pacte de préférence?


Le propriétaire d’un bien qui a signé un pacte de préférence avec son locataire, un voisin doit lorsqu’il prend la décision de le vendre le proposer au bénéficiaire identifié.

Ce contrat passé très souvent sous forme de sous-seing privé ou encore intégré à un bail a vu son régime modifié suite à la la réforme du droit des contrats en date de 2016. Le régime juridique de ce contrat étant clairement défini à l’article 1123 du code civil. Ce régime fortement inspiré de la jurisprudence pose comme principe que celui qui viole sciemment le pacte ainsi signé devra réparation au bénéficiaire.

Pour en savoir plus sur ce contrat lire l’article « l’agent immobilier, le pacte de préférence et la vente immobilière »  pour découvrir les nouvelles règles de la vente immobilière après la réforme de 2016 nous vous invitons à suivre notre formation sur la vente, programme ici 

Concernant, ce contrat, la Cour de cassation dans un arrêt du 6 décembre 2018 (17-23.321) est venue rappeler que ce droit personnel se purge en amont de l’opération qui consiste à commercialiser le bien objet du pacte.

Les juges sont venus apporter une précision importante en indiquant que le pacte doit être purgé avant la signature de tout avant-contrat, peu importe que cet acte ne traduise pas l’échange de consentement entre les parties.

C’est ainsi que les juges ont pu casser l’arrêt d’appel en retenant que la signature d’une promesse même unilatérale emporte l’obligation de purger le droit du bénéficiaire. Peu importe que seule la levée d’option emporte échange de consentements entre le promettant et le bénéficiaire. Pour rappel la levée d’option transforme le contrat unilatéral en un contrat synallagmatique où chacune des parties est engagée.

Une telle décision emporte donc, le fait que le notaire ou l’agent immobilier pourrait être amené à devoir indemniser le bénéficiaire de son préjudice. 

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